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リフォームの内容が一目で

今話題になっているのが定額リフォームパックなのです。これまでは、リフォームの工事費用が不透明で分かりにくいため、事前に正確な予算を組むことが難しい面もありましたが、最近では、大手の不動産会社やハウスメーカー系列のリフォーム会社が参入して、一定のリフォーム内容ごとにパッケージ化して費用を明示した商品を出しているのです。

キッチン・バス・トイレなど水回りの設備交換、壁紙や床材の張り替え、和室から洋室への改修など、さまざまなパッケージが用意されているのです。仕様やグレードも選択することができますし、プラン内容も多彩ですので、どんな内容のリフォームをすればいくらぐらいかかるかをイメージしやすくなっているのです。

また、骨組み(柱・梁・床など)に近い状態にして内装設備を丸ごと入れ替える“フルリフォーム”のパッケージも登場しており、各部屋の床・壁・天井の内装張り替え、水回り設備交換、収納や建具、電気設備。給湯・給排水設備などがすべて含まれて“床面積1㎡当たりX万円~と表示されていますので、費用の把握が容易になっているのです。

ローンや定額制パックの充実によって中古購入+リフォームのハードルが低くなってきており、グッと身近な存在になってきたのも事実なのです。それによりフルリフォームをして自分のこだわりの住まいを実現できる可能性も高まってくることもあります。

しかし、フルリフォームをするにあたり、いくつかの注意点があるのです。まず、骨組み状態にして好みの間取りに変更できるといっても、多くの場合は構造上の制約を受けるのです。鉄筋コンクリートの壁は取り外せませんし、水回り設備は給排水管を通すパイプシャフトの近くに配置しなければならないなど、希望の間取りが実現できる構造かどうかを、物件選びの段階でチェックすることが大切なのです。

リフォームで理想の住まいに

都心で人気があるのが中古マンションを購入してリフォームするケースです。その傾向を後押しするポイントのひとつが“定額リフォーム”なのです。

今までは、どんな工事をするとどのくらい費用がかかるのか、同じ内容なのに、依頼する会社によって金額が大きく違うのはなぜかなど、リフォームにかかる費用がわかりにくい状態だったのです。これに対して、壁紙や床材の張り替え、キッチン・バス・トイレなどの水まわりの設備交換、間取り変更を含めて内装設備を全て入れ替えるフルリフォームなど、ニーズの高い工事をセットして金額を明示したパッケージ商品つまり定額リフォームがここ12年の間で登場してきました。

定額リフォームの登場により、従来より予算が立てやすく、リフォームの内容も把握しやすくなったと言えるのです。従来は、中古マンションを購入してからリフォームをするといったケースで、水まわりの設備を一部交換するとか、壁紙を張り替えるなど比較的簡単なリフォームが多いのですが、しかしそれ以上の大掛かりなリフォームになると、ハードルが高くなり、住宅ローンとは別にリフォームローンを借りたり、多額の自己資金が必要になったりするなど、資金繰りが難しくなるケースが多かったのです。特に、住戸内を柱・梁・床などの構造躯体状態にして、すべての設備や内装を取り替える“フルリフォーム”に関しては困難でした。

これに対して、中古購入+リフォームという考え方は、リフォームを行いやすい環境になり、また金融機関が購入代金にリフォーム代を含めた総額に対して融資する住宅ローンを商品化したことも拍車をかけ、融資額も総額の100%を融資可能とし、住宅ローンと同様の低金利が適用されるようになっているのです。

金融機関によって融資実行のタイミングが異なるので注意が必要となりますが、住宅ローンとリフォームローンが一本化したことによって、以前に比べて資金繰りがスムーズになったといえるのです。

建て替えの段取り(2)

家を建て替える際には、新しい土地に新築する場合とは違い色々な問題が起こることがあります。たとえば、建て替え工事で予想のつかない費用で多いのが地盤に関するものです。

今までここにずっと住んでいたのだから、そんなに地盤は悪くないと考えるのが普通なのですが、実際に調査をすれば、弱い地盤であることもあるのです。そこで地盤改良工事が必要になってくるのです。この地盤改良は予想のつかない工事なのです。また、地盤改良工事の費用ですが、地盤改良の方法にもよるのですが、建築面積で25坪~30坪で80万円~100万円程度掛かるのです。

これとは逆に予想がつく工事費用としては、測量図がなければ測量費用が掛かり、今まで給水栓の太さが13㎜で敷地内に引き込まれているとすれば、これでは細いですので、現在の住まいに合わせる太さ20㎜に変える必要があるのです。建て替え工事の場合は、このようなものがあるということを頭に入れておく必要があります。

一般に、建て替え工事で見落としがちな費用があるのです。たとえば、仮住まいの敷金や礼金、登記費用、玄関の位置が変わった場合の外溝計画費用などです。従って頭の中で考えるより、時系列にまとめ予算表を作成するようにしておけば分かりやすくなります。またその表を設計士などに見てもらうとはっきりした予算計画書になり、大きくずれることなく工事を進めることができるのです。

中には、引っ越しや仮住まいが面倒で、建て替えはせずにリフォームで出来ないかと迷っている方も居ると思います。そんな方はまず、今の家で何が1番不安で不満なのかを考えて下さい。バリアフリーや水まわりなどでしたら、耐震性を増す工夫をしながら水まわりの工事ができる場合もあります。しかし、耐震性能に不安がある場合は、リフォームでは限界があるます。

建て替えを行うのかリフォームにするのかは、リフォームの費用が建て替えの工事費用の7割を超えるのであれば、建て替えをしたほうがよいのです。つまり一般に、リフォーム費用は、建て替え費用の7割以内に収めることを目安にするのがよいでしょう。

建て替えかリフォームかの判断は?(2)

家が古くなってきて建て替えか、リフォームかを考える時、その家に後何年住むのかを考えてみるのです。とはいうものの、人生は流動的ですので、確定させることは難しいことなのです。しかし、子育ての期間、そして子供たちの独立、結婚、退職、老後の暮らし、同居か別居かなど、家族全員の今後の予定を考え、その暮らしに相応しい家を作ることが大切なポイントなのです。

たとえば、子供たちが成人をしたあと独立したなら子供部屋はどうするのか、高齢になる親との同居をする場合、介護はどうするのか、あるいは自分たちが老後を迎えた後もそこに住み続けるのかなどによって必要な家の形は違いますし、建て替えかリフォームかの選択も変わってくるのです。

そこで、今後30年以上はそこに住むのであれば建て替え、それが20年ならば大規模なリフォーム、10年なら小規模リフォームというような判断も選択方法の1つとなります。もし数年以内に家族構成や生活スタイルの大きな変化が予測される場合には、その時点まで待ってから判断するようにするのもよい方法なのです。

これらのことを踏まえて、建て替えとリフォームそれぞれに掛かる費用の見積もりを取るようにするのです。つまり、何も分からないうちに悩んでいても答えは出ないのです。具体的なプランと費用が出て初めて比較することができるのです。

リフォームの見積もりを取る際には、今後その家に何年住みたいかをハッキリ伝えることが大切で、それにより構造部分や配管を新しくするのか、補修でいいのかも変わります。建て替えに掛かる費用と比較するのですが、その際には、仮住まいや引っ越し、税金など付帯費用を含めた支出総額で考えることが大切です。

リフォームは計画の仕方によって値段が大きく変わりますし、耐震や断熱・防音性能など家の性能がどの程度向上するのかが大きなポイントとなりますので、その点のコストパフォーマンスを建て替えとよく比較検討することが重要なのです。

建て替え・リフォームどちらがお得(3)

建て替えをすると以前より小さい家しか建てられないということを聞きます。これは、建築基準法や条例の改正により、建て替えが不可能な土地、建て替えると今の家よりも小さな家しか建てられない土地もあるのです。

またリフォームであっても家の主要な部分を大きく変えるような大掛かりなリフォームや、小さな増築でも地域によっては確認申請が必要となります。各地域の条例については各市町村に問い合わせていただければ教えてくれます。まずは自分の家が建っている土地にどのような規制がかかっているのかを確認することが重要です。

今建てられえいる家の構造にいっては、壁が全く移動できないなど、希望通りの間取りにできないケースもあるのです。構造部分に手を入れるような大掛かりな増改築の場合は、その家を建てた構造と同じ構造で増改築するのが原則なのです。勿論他の構造を組み合わせることは可能なのですが、違う構造を混ぜた建物のことを“混構造”と言い、混構造のプランと構造計算は複雑ですので、それらをきちんと行ってもらえるリフォーム会社を選ぶということも必要なのです。

ところで、よくリフォームでキッチンを入れ替えると何百万円も掛かったというのを耳にしますが、これはリフォーム工事が割高という訳ではなく、リフォームだから頑張ったという人が多いからなのです。新築の場合、キッチン工事はたくさんある中の一部でしかすぎません。つまり総工事費の中でのやりくりとなります。しかし、リフォームの工事では」心置きなく集中でき、こだわりの部分になり充分お金をかけることができるのです。これもまた、リフォームのメリットの一つなのです。

建て替えるか、リフォームするかは、現在の家の状態・これからの生活設計・希望の間取りプラン・構造・予算によって様々な答えがあります。これらを踏まえながら、信頼のできる専門家に相談しながら検討していくのがよい方法なのです。

建て替え・リフォームどちらがお得(2)

建て替えか、リフォームか悩むことがよくありますが、家の状態によっては、リフォームに多額の費用が掛かってしまうことがあるのです。

例えば、多湿や結露による構造部分の腐食や、シロアリによる土台や柱への被害が進んでいると、大掛かりなリフォームが必要になり、当然費用もかさんできます。他にも、基礎が沈んでいる、外壁や基礎に大きなヒビ割れがある、家が傾いているなどの症状が出ている場合は、地盤や構造に問題が起きていることが多く、リフォームでは費用が掛かり過ぎることもあります。

この先、何年もたせたいかによってもリフォーム内容と費用は変わります。まずは家の健康診断を行って、どのようなリフォーム工事が必要で、それを行う事によって寿命がどれくらい延ばせるのかを確認することも大切です。建て替えかリフォームかを検討するのはその後なのです。

建て替えの場合のメリットは、何と言っても間取りプランの自由度にあるのです。しかし、リフォームで大きな間取りの変更をする時は、構造的に問題が無いかを確認し、補強工事を行いながら工事を進めます。構造が大きく絡む間取りプランや、配管の大きな移動を伴うリフォームは、工事に日数と費用が掛かりますし、リフォームでは対応しきれなかったり、プランに制限が出てきたりすることもあります。

階段の移動、廊下の幅を広げるリフォームや、キッチン、浴室、トイレなど水まわりの大幅な移動をするリフォームは、費用がかさみますので、間取りプランによっても建て替えリフォームのどっちが得かは変わってくるのです。建て替えて新しい家にすれば、断熱性能や耐震性能など最新の性能を手に入れることができるのです。

古い住宅は概してこの基本性能が低めですので、リフォームの場合は、快適安全に暮らすためのプラスαの費用を見ておく必要があります。

建て替え・リフォームどちらがお得

家も古くなると悩むのが、建て替えが得か、リフォームが得か、いろいろ考えるのが築20年を過ぎたころなのです。しかし目先の費用で比較するのが一番ダメなパターンです。建て替えとリフォームのメリット・デメリットをよく理解した上で、本当にどっちが得か判断することが大切なのです。

建て替えかリフォームかは、築年数だけで決まるものではないのです。今住んでいる家の状態、間取りプラン、敷地の状況、住んでいる人のこれからの生活設計によって、どちらが得か変わるからなのです。

状況次第では、リフォームだと建て替え以上の費用が掛かってしまう場合や、逆に安いリフォームで建て替え以上の家にできることもあるのです。一般的に木造住宅は50年以上持つと言われていますが、定期的なメンテナンスリフォームを行い良好な状態を保った場合の話なのです。

建て替えは、まだ使える部位も全て解体しますので、リフォームと比べて廃棄物が多く、処分費用も多く掛かります。仮住まいの準備や家賃、引っ越し、登記の費用など付帯する金額も加算されるのです。

リフォームは、使える部位はできるだけ利用しますので、廃棄物が少なく、住みながらの工事なら転居費用も節約することができますので、リフォームのメリットは建て替えより総費用が少ないところにあります。

ただしリフォーム工事は少しずつ壊して作るという作業の繰り返しのため、工事単価で比較すると、建て替えよりも割高になります。

費用面での比較をする場合には、このように工事費だけでなく、付属として必要な費用も加え、総額がいくらになるのかを比べていき、そして建て替えに必要な費用の7割以上掛かるリフォームになってしまうのであれば、建て替えをお勧めします。

また、家は出来上がったら終わりではなく、その後10年程度ごとにメンテナンスが必要になりますので、リフォームで安くできても、10年後に何百万も掛かる工事が発生したのでは得をしたと言えませんので、最低でも向こう20年のトータル費用で比較検討することが望ましいのです。

リフォームは余裕をもって

よく、リフォーム工事には追加と変更がつきものと言われています。実際、ある程度の規模のリフォーム工事の場合、最初の契約時の工事内容と金額のまま終わるというケースは少なく、増額あるいは減額の何れかの途中変更が起きるのです。

リフォームの場合新築とは違い、壊してみて初めて分かるということが多々あり、また、工事後に自分で追加したくなるような工事が意外と多いのも事実なのです。自分では、しっかり打ち合わせをし、要望も全て盛り込んだつもりでも、新築には無いリフォームならではの特徴から、リフォームしたせいで気になり始める物ができてしまうことがあるのです。

つまり、リフォームは新築とは違い、部分的に新しくなるのですから、古い部分と新しい部分との間に差が生まれてくるのです。そしてそれが、新しい部分と古い部分が隣り合わせになっているようなリフォームでは、古い部分の汚れや傷が、以前は気にならなかったものが、気になるようになってくるということが多くあるのです。たとえば、壁紙(クロス)の貼り替えのリフォームをしたが、天井は化粧板のためそのままにしておいたが、天井の汚れが以前より目立ってしかたがないので、天井も後日、クロスを貼ってもらった。というような場合なのです。この場合、一度にすれば工事手間もそれほど変わらないのですが、新たに工事をしたために工事費が倍増するといったことになるのです。

リフォームの場合には、古い部分と新しい部分の差をどう処理するかが大切なポイントなります。そこで、その差をいかに目立たなくするか、またはその差を楽しむか、どちらにしてもその差異によって不自然にならないような工夫をする必要があるのです。たとえば、同じ部屋内や空間が繋がった部分はできるだけまとめて工事するようにし、全く違う色や素材を組み合わせてるなど、リフォームならではの特性を良く知り、後から気づいて高い費用を払うことになってしまわないように注意して下さい。

リフォームは気まぐれが命とり

リフォーム工事で一番してはいけないのが、途中変更なのです。リフォーム工事は、着工前から材料を加工したり、商品の発注が始まっています。

着工直前や工事途中で、プランの変更依頼をすると、これらの加工や発注がやり直しになってしまいますので、既に刻んでしまって材料は使うことができず、廃棄しなくてはならないものがあります。また、商品に至っては返品交換できないものもあります。こうした無駄な材料や商品は全て買い取らなくてはいけない場合が多くあります。最初からの予定であれば、まとめて工事することで安くできたものが、後から追加・変更したせいで費用が割高になってしまうこともあるのです。

着工直前や工事途中のプランの変更は、工期の面だけでなく金銭面にもリスクが大きいので、曖昧なままとりあえず工事を開始するというようなことが無いように注意が必要です。

万一、途中変更したい場合は、できるだけ早く伝えるようにし、その際にはどれだけの費用が加算されるのかを良く確認することが大切なのです。

思っていたより予算がオーバーしそうなときは、業者に相談するのが一番よいのです。意外な部分に費用が掛かっていたり、実際は安く済む部分があったりしますので、コストダウンは業者に提案してもらうのがよいのです。なぜなら、どこに費用が掛かっているのかを知っているには、それを見積もった業者なのです。

まずは業者に、この部分に費用が掛かっているとか、実はこの部分にはそれほど費用が掛からないなどというような詳しい説明をしてもらい、ここをこうすれば費用が大きく下がるといったことはプロの業者に任せるのがよいのです。しかし、やみくもなコストダウンは、せっかくのリフォームを台無しにしてしまうことがありますので、注意が必要です。

リフォームの種類によって高くなる

リフォーム工事で高いのが水廻りなのです。このように、ほんの少しの増築や入れ替えだけなのに、それだけで何百万もかかったというケースがあります。

小さな面積であっても、工事に必要な業者の種類が多いと割高になってしまうのがリフォームの特徴なのです。

水廻りの場合、電気、ガス、水道など色々な業種が必要となりますので、特に高くつくのです。もし、水廻りのリフォームを少しずつ何回も工事していると、総額にすれば大変な金額になってしまいます。

つまり、浴室・洗面・トイレ・キッチンなど同じ業種が必要となる工事はなるべく一緒に行うようにし、まず増築なしのプランを考えてみるのです。また、増築するなら他の部分もまとめての工事で計画してみるなどの工夫が必要となります。

ばらばらにリフォームを行ったせいで、払わなくても良かった費用を支払うことになってしまったというケースも多くあります。

リフォーム工事に限らず、新築や建て替えなども一緒ですが、費用の中で大きな割合を占めているのが手間代、つまり人件費なのです。

コストダウンのために、ここを残して、あそこを継ぎ足してなどというような方法をとると、かえって高くついてしまうこともあります。たとえば、タイルの貼り替えの場合、一部分だけ残して後は壊して、新しく継ぎ足すというような内容だと、解体に手間がかっかたり、古い部分の寿命のことを考えると、とても得策とは言えなのです。

継ぎ足しリフォームは、それだけでなく、二重手間リフォームという、本来なら支払わなくても良い費用を発生させてしまうことが多々あるのです。

そこで、まずは、こうすれば安いはずと思い込まないようにすることなのです。リフォーム工事は新築に比べどんなところにお金が掛かるのか、業者とよく相談することなのです。その中で、抜けるものは抜いてコストダウンを図るようにするのです。