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建て替えの段取り(2)

家を建て替える際には、新しい土地に新築する場合とは違い色々な問題が起こることがあります。たとえば、建て替え工事で予想のつかない費用で多いのが地盤に関するものです。

今までここにずっと住んでいたのだから、そんなに地盤は悪くないと考えるのが普通なのですが、実際に調査をすれば、弱い地盤であることもあるのです。そこで地盤改良工事が必要になってくるのです。この地盤改良は予想のつかない工事なのです。また、地盤改良工事の費用ですが、地盤改良の方法にもよるのですが、建築面積で25坪~30坪で80万円~100万円程度掛かるのです。

これとは逆に予想がつく工事費用としては、測量図がなければ測量費用が掛かり、今まで給水栓の太さが13㎜で敷地内に引き込まれているとすれば、これでは細いですので、現在の住まいに合わせる太さ20㎜に変える必要があるのです。建て替え工事の場合は、このようなものがあるということを頭に入れておく必要があります。

一般に、建て替え工事で見落としがちな費用があるのです。たとえば、仮住まいの敷金や礼金、登記費用、玄関の位置が変わった場合の外溝計画費用などです。従って頭の中で考えるより、時系列にまとめ予算表を作成するようにしておけば分かりやすくなります。またその表を設計士などに見てもらうとはっきりした予算計画書になり、大きくずれることなく工事を進めることができるのです。

中には、引っ越しや仮住まいが面倒で、建て替えはせずにリフォームで出来ないかと迷っている方も居ると思います。そんな方はまず、今の家で何が1番不安で不満なのかを考えて下さい。バリアフリーや水まわりなどでしたら、耐震性を増す工夫をしながら水まわりの工事ができる場合もあります。しかし、耐震性能に不安がある場合は、リフォームでは限界があるます。

建て替えを行うのかリフォームにするのかは、リフォームの費用が建て替えの工事費用の7割を超えるのであれば、建て替えをしたほうがよいのです。つまり一般に、リフォーム費用は、建て替え費用の7割以内に収めることを目安にするのがよいでしょう。

建て替えの段取り

家を建て替える場合は、新しい土地を買っての新築とは違う問題もでてくるのです。その問題は予想のできるものからできないものまでさまざまです。それらを事前にチェックして、スムーズに建て替え工事が進むようにすることも大切なのです。

ところで建て替えをするきっかけは人それぞれです。親と住むことになったとか、建物の耐久性に不安を感じるようになったとか、設備機能が古くなったなど色々あります。いずれの場合にしても建て替えるということは、その場所を一旦あけ渡さなければなりません。当然、引っ越しや仮住まいをすることになるので、家族の協力や助けも必要となってきます。したがってスムーズに事が動くよう、段取りはもちろん、家族全員の協力体制をつくることも重要となってきます。

建て替え工事の流れは、まず仮住まい探しからはじまり、片付け・近隣のあいさつ・仮住まいへの引っ越し・既存建物の解体・建物減失登記の手続き・敷地の整地・地盤調査・地鎮祭・着工となります。

ここで注意しなければいけないのが、仮住まい探しと引っ越しなのです。仮住まい探しの場合、短期貸出の家は少ないので、早めに探すことが大切で、できれば近くで見つける方がよいのです。また、一般住宅であれば、工事の遅れも考慮して、半年は借りるようにしておき、引っ越しは、都合に合わせて2回の費用が掛かります。

また、既存の解体では、木造住宅の場合でしたら、解体費用は坪当たり35,000円前後を目安にしておくようにし、道路幅や作業性によっても多少変わりますので注意が必要です。案外知られていないのが、取り壊した建物の減失登記なのです。建物を取り壊したならば、法務局に行って手続きをして下さい。これは司法書士にお願いするか、または自分でもできますので手続きを行って下さい。

以上が建て替え工事の前準備の流れですので、よく理解しておいて下さい。

建て替えのタイミングとは

建て替えは何もない更地に新築するのとは違い、さまざまなことを考えなくてはいけないのです。たとえば引っ越し先とどのくらいの期間を考えておけばよいのか、さらに仮住まいの費用など、全体の流れがわからず不安になるものです。まずはそのプロセスを把握し、自分たちでやるべきことをしっかりと理解して進むことで、タイミングと全体の流れを把握することが大切なのです。

建て替えのタイミングは大きく分けるとハードの理由とソフトの理由の2つに分けることができるのです。ハードの理由としては建物の老朽化、ソフトの理由としてはライフスタイルの変化で、親との同居などです。さらに、神戸淡路大震災、東日本大震災と相次ぐ大地震の後ということもあり、耐久性の高い住宅や太陽電池パネルの設置など、省エネタイプの家にしたいという理由で建て替えする方も増えてきています。

全体の流れで迷うのが、情報収集の中で誰に依頼するかは悩むところなのです。依頼先によってはその後の流れは大きく変わってきます。一般にはハウスメーカー・工務店・建築家の3通りなのですが、それぞれに特徴があります。しかし、大切なことは建て主が住宅に求めるのは何なのかをきちんと整理することなのです。きちんと整理をすれば、依頼先も見えてくるのです。

建て替えでおっくうになるのが現在住んでいる荷物の整理と片付けです。またそれと小中学校の子供が居られるご家庭では、学校問題も発生してくるのです。子供のことを考えると、出来る限り学校が変わらない場所に仮住まいを見つけるということです。

建て替えは資金面でも多少費用がかかりますし、解体費用・仮住まい費用、それと意外な落とし穴が地盤調査なのです。つまり本体工事費のほかに付帯費用を計上しておかなければいけませんし、予備費として多少計上しておくこともお勧めします。