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増改築リフォームを失敗しないために(2)

中古住宅を購入して、自分たちの好みに合わせてリフォームして快適な住まいに変身させるという人が増えているのですが、予定通りにリフォームできないなど、失敗する方もいます。

築年数が古い住宅の場合ばかりでなく、築年数が浅い中古住宅で、設備も内装も新しいのに失敗してしまったというケースもあります。

最初はキレイだったのに、だんだんカビの臭いがし始め、よく見ると壁クロスの裏側はカビで真っ黒になっていて、ほどなくして床下もブカブカになってしまったので、結局多額の追加リフォーム費用が必要になってしまったというケースがあるのです。

このケースの場合、無人の期間が長く、その間全く風通しをしてなかった家で見受けられる現象なのです。これは中古住宅に限ったことではなく、新築の分譲住宅やマンションでもあることなのです。なかなか売れずに残っている物件でも見られることがあります。

よく、人が住まないと家はすぐに傷んでしまうと言われますが、ほんとうにその通りで、住んでいる家だと人の出入りがありその度に換気が行われますが、空き家の場合そういったことがありませんので、こういった現象がおこるのです。言い換えれば、風通しなど日々のメンテナンスが行われていないと言えるので、結果的には、結露やカビが発生しやすく傷みが早いということなのです。

カビだけではなく腐食も進みやすくなっていますので、築浅の家でも壁や床の下地のリフォームが必要なケースもあります。

しかし、無人でも24時間換気システムの付いた家や、こまめに風通しやメンテナンスの行われていて、管理がしっかりした家の場合でしたら安心です。

中古住宅の購入前には、後から追加費用が出ないように、それまでどんな住まわれ方をしていたかも確認することが大切です。

中古住宅を見分ける方法(4)

中古住宅を選ぶにおいて1981年という年が重要になってくるのです。古い住宅は断熱性能だけでなく、耐震性能も低い場合があるのです。住宅の耐震性能は建築基準法によって定められているのですが、1981年に改正があり、新しい耐震性能の基準が定められた年なのです。

つまり1981年より前に建てられた住宅は、現在求められている耐震性能よりも低い基準で設計されていますので、耐震リフォームが必要ということになります。

これをふまえて、リフォーム費用を少しでも節約するのでしたら、1981年以降に設計された住宅を購入することですが、1981年以前に設計された住宅は耐震リフォームの実績を確認し、されていない場合にはその分の費用を予算に組み入れる必要があるのです。

中古住宅を購入する時、耐震もそうですが、書類に関することも大切なのです。住宅に関する書類にも色々ありますが、ポイントとなるのが建築確認申請書と完了検査済証なのです。まずこの2つが揃っているかを確認することが重要です。

建築確認申請書は新築時に作成する書類で、間取りや面積などのデータが記載されているのです。また完了検査証はその申請に沿って建てられたことを証明する書類なのです。ところがこの完了検査証が無いことも多くあるのです。その理由として、古い住宅では単純に取らなかったというケースも少なくないのですが、中には違反建築を行ったために完了検査証が取れなかったというがあるのです。

よく見かけるのは、建ぺい率や容積率の違反ですが、違反建築のリフォーム申請は通りませんし、銀行融資も受けられませんので、リフォーム向き中古物件とは言えないのです。

また途中で法令が変わって法令違反になってしまっているケースは既存不適格と呼び、違反建築ではないのですが、申請が必要な増築・大規模リフォームを行う場合は、法令に適合させる必要がありますので注意が必要なのですが、一部緩和規定もありますので、書類と現況があっているかを確認し、違う場合や書類が無い場合は建築士に見てもらうようにして下さい。

中古住宅を見分ける方法(3)

築年数の浅い住宅の場合はそうでもないのですが、築年数が古い住宅の場合、家の中に段差があるなどバリアフリーになっていないことも多く、リフォームが必要な場合が多くあります。

バリアフリーリフォームは、簡単にできるものと、そうでないものがあり、たとえば、床の段差解消、ドアの開閉を引き戸にする、手すりを取り付けるなどは比較的簡単に行うことができますが、廊下の幅を広げたり、階段の移動や勾配を変えるような構造が絡むリフォームは大掛かりになりがちで、費用もかさみます。

また、水まわりの移動も費用がかさみますので、寝室の側にトイレが欲しいなどの希望がある場合は、そのまま間取りが生かせるような物件を選ぶのが得策なのです。

ところで、中古住宅を購入する上で大切なことは、リフォーム履歴や住宅検査で、将来の出費を見据えるということなのです。

家は適当な時期にメンテナンスを行っていないと寿命が短くなったり、後で何度もリフォームが必要になってきます。

特に屋根・外壁・床下は費用がかさみますので、今までのリフォーム履歴を確認し、適切にメンテナンスがされているのかを確認する必要があります。

この場合、不動産屋さんに許可を得て、リフォーム業者に同行してもらい、検査・確認してもらうことができます。

有料の住宅検査は、簡易な検査でしたら5万円程度からあります。ただ内容は業者によって違いますので、事前に確認して下さい。

現在の傷み具合だけでなく、10年後にいくら必要かを知って選べば、先々の出費に大きな差が付きます。その出費を考えれば、検査費用は決して高くはありません。将来の出費を節約できる物件が、リフォーム向きの中古住宅と言えるのです。

中古住宅を見分ける方法(2)

中古物件を見分けることはなかなか難しいものがありますが、まずは自分で確認をして確かめることが大切なのです。

中古物件を紹介してもらい、家の中に入ったら最初に窓サッシの開閉と、枠とガラスの様子をよく見ておくことが大切なのです。

窓の開閉で滑りの悪さは、戸車の劣化やサッシの歪みによることが多くありますので、戸車の交換やサッシの調整などの簡単なリフォームで解消することができます。

しかし、枠とサッシが斜めに傾いてスキマができていたり、極端にたてつけが悪い場合は、構造上に問題があるケースが多くありますので、専門家に確認してもらうのが一番です。

また、サッシの断熱性が快適な家のつくりが基本ですので、サッシの性能が低いことが多い古い住宅では、断熱サッシへの交換が快適度を上げるポイントにもなります。サッシ交換リフォームは数が多く費用がかさみますので、もともと断熱性の高いサッシが取り付けられている中古住宅なら大幅にリフォーム費用を抑えることができるのです。

ところで、住まいの健康を損なう大敵は湿気ですので、内装のシミやカビのチェックも必ず行うようにして下さい。

天井にシミがあれば要注意なのです。雨漏りの跡であることが多く、今は止まっていても、きちんと対策していないと再び雨漏りする可能性があるのです。

雨漏りは、屋根だけでなく外壁が原因であることもあり、原因の特定と修繕が難しいリフォームでもあるのです。つまり、かなり大掛かりなリフォームが必要になることもありますので注意が必要です。

また、北側のサッシ周りや壁面、収納内部に結露の跡やカビがないか、床下がカビ臭くないか確認しておくことも大切です。万一、カビが顕著に現れている場合は、湿気対策リフォームが必要ですので、その分の費用をみておくことをお勧めします。

中古住宅を見分ける方法

土地価格が下がってきたというものの、新築物件は高いものです。また、画一化された新築物件では好みの間取りがなかなかないものです。そこで中古住宅を購入し、自分たちの暮らし方や好みに合わせてリフォームし、理想の住まいを作るという手法に人気があります。

しかしここで大事なポイントとなるのが、果たしてその物件がリフォーム向きかということなのです。

中古住宅の中には、希望のリフォームができない物件や新築を超えるほどの費用が掛かる物件、何度もリフォームが必要な物件もあるのです。そのため購入前に見極めておく必要があるのです。

まずは自分でできるチェックポイントとして、外壁や基礎をじっくり見て回るということです。

中古住宅によくある細く小さなヒビは、表面だけの劣化であることが多く、それ程心配することではなく、外壁塗装リフォームでキレイに直すことができるのです。

問題は、太く大きなヒビがあった場合です。これには家の歪みが原因になっていることが多く、地盤や基礎の沈下、構造の腐食さらにはもともと欠陥住宅であったなどが考えられるのです。

また、耐震上問題があることも多くありますので、この先長く住むのであれば大掛かりな修繕リフォームが必要となってくる場合もあり、多額の費用が掛かるため、リフォーム向き中古住宅とは言えないのです。

つまり、物件の選び方によっては、希望通りのリフォームができないことや、外壁や基礎の大きなヒビは、構造上の問題で起きることが多く、直すには多額の費用が掛かる物件などがありますので、慎重に物件を選ぶ必要があるのです。

築年数が浅いのになぜ?

築年数が浅い中古住宅でも、古い中古住宅を同じような現象が起こる場合もあるのです。

壁紙も綺麗で、設備もまだ新しいのに、住んでいくうちにだんだんカビの臭いがし始め、よく見ると壁紙の裏側がカビで真っ黒になっており、しばらくしたら床下もぶかぶかになってきたので、結局多額の追加リフォーム費用が必要になってしまったという場合です。

この原因の一つに、無人の期間が長く、その間全く風通しをしていなかったという家でよく見られる現象なのです。またこの現象は中古住宅のみならず、新築の分譲住宅でも、長い間買い手がつかず放置された場合にも起こる現象でもあるのです。

よく、人が住んでいないと家はすぐにダメになってしまうと言われますが、これは人が住めば、窓を開けたりして風通しなどを毎日行いますが、人が住まない家は、窓を開けたりなどの日々のメンテナンスができていませんので、結露やカビが発生しやすく傷みが早いということなのです。

また、カビだけでなく腐食も進みやすくなっていますので、築浅の家でも壁や床の下地リフォームが必要なこともあります。ただし、無人の家でも、管理がしっかりしており時々窓を開けたりして換気をしていたり、24時間換気システムを導入しておりその機能が働いている場合など、メンテナンスをしていた家の場合はこのような現象は起きませんので安心して下さい。

中古住宅を購入する前に、後から追加費用が出ないように、その家がそれまでどんな住まわれ方をしていたかも確認することが大切なのですが、なかなか難しいことでもあります。

中古住宅でリフォームを失敗しないために

最近の傾向として、中古住宅を購入して理想の我が家作りをする人が増えています。中古住宅は立地条件や広さの割に値段も手頃ですから、自分好みにリフォームすれば、ハード面でもソフト面でも満足の高い家づくりが可能とまります。

しかし中古住宅の中には、新築の方がよかった、予定のリフォームができなかったとかあるいは、10年後に大変なことになったというケースもあるのです。

築年数が古くても、内装や設備機器が新しくお洒落に変わっていれば、快適な住まいに見えますが、実際に住んでみれば、夏は暑くてじめじめしており、冬になれば暖房をしていてもどこからともなくスキマ風が吹いてきてとにかく寒いといった家があるのです。さらに、窓は結露でびっしょりで、いつの間にか壁紙にもカビが生えていると言うようなことが起きる可能性があるのです。

これらの原因は、家の基本性能が低いと起こりやすい現象なのです。快適に暮らすためには、断熱性能や耐震性能などを高めることが必要になるのです。しかし、これらの性能をアップするリフォームを行うとなれば多額のリフォーム費用が掛かることが多くあるのです。

中古住宅を購入してリフォームをする時は、断熱や耐震、通風など、家の基本性能をよく確認し、それらを改善しなければならない時は、リフォーム費用を忘れずに予算に計上しておく必要があるのです。

中古住宅を購入する時に確認しておかなければいけないのが、その家が建てられた年なのです。重要となる年は、1981年・1998年・2003年です。1981年で耐震性能、1998年で省エネ性能基準の見直し、2003年には新築住宅に24時間換気システムの設置が義務付けられた年代なのです。

つまりそれより古い年代に建てられた住宅はそれぞれの性能が劣っている可能性があるということです。そしてそれらの性能アップのリフォームをすることが、快適な住まいにするための条件となります。

中古物件のリフォーム(2)

中古住宅を購入して一番気になるのがメンテナンスなのです。家は適当な時期にメンテナンスを行っていないと寿命が短くなったり、後々何度もリフォームが必要になります。

特に屋根・外壁・床下は、費用がかさみますので、今までのリフォーム履歴を確認し、適宜にメンテナンスがされているかどうか確認する必要があるのです。

検査方法は有料のもから、不動産会社の許可を得て、リフォーム業者に同行して確認してもらう方法などがあります。

中古住宅によくあるのが、断熱性能だけでなく、耐震性能も低い場合があるということです。

住宅の耐震性能は建築基準法によって定められているのですが、1981年に改正があり、新しい耐震性能基準が定められています。

つまり1981年より前に建てられた住宅は、現在求められている耐震性能よりも低い基準で設計されていますので、耐震リフォームが必要となります。

中古住宅を購入してリフォームが終わると、住宅に関係する書類が色々あります。その中に建築確認申請書と完了検査済証があるかどうか確認して下さい。

建築確認申請書は新築の時に作成する書類で、間取りや面積などのデーターが記載されています。また、完了検査済証はその申請に沿って建てられたことを証明する書類です。中古住宅の場合、この完了検査証が無いことも多いのですが、問題はその理由なのです。

古い住宅では単純に取らなかったというケースも多いのですが、中には違法建築を行ったために完了検査証が取れなかったとうケースなのです。

違法建築でよくあるのが、建ぺい率や容積率の違反ですが、違法建築のリフォーム申請は通りませんし、銀行などの金融機関での融資も受けられませんので、リフォーム向き中古物件とは言えません。

中古物件のリフォーム

若い世代で中古住宅を購入し、自分たちの暮らし方や好みに合わせてリフォームし、理想の住まいを作るという方法が人気です。

しかしここで大切なことは、その物件が果たしてリフォーム向きかということなのです。

中古住宅の中には、希望のリフォームができない物件、新築を超えるほどの費用が掛かる物件や何度もリフォームが必要な物件などがあります。そこで購入する前に見極めておく必要があるのです。

まずは外壁や基礎ですが、中古住宅によくある細く小さなヒビは、表面だけの劣化であることが多いですので、それ程心配するものではないのですが、太く大きなヒビがある場合は要注意なのです。家の歪みが原因となっていることが多く、地盤や基礎の沈下、構造の腐食さらにはもともと欠陥住宅であったなどが考えることができるのです。

これらを総合的に判断すると、耐震上問題があることも多いので、この先長く住むのであれば大掛かりな修繕のリフォームが必要で、多額の費用も掛かりますので、リフォーム向き中古住宅とは言えないかもしれません。

次に家の中に入ったら、窓サッシの開閉の確認と、枠とガラスの様子をよく見ることです。

開閉の滑りの悪さは、大抵の場合、戸車の劣化やサッシの歪みによることが多く、戸車の交換やサッシの調整などの簡単なリフォームで解消することができるのです。しかし、枠とサッシが斜めに傾いてスキマができていたり、極端にたてつけが悪い場合は、構造上に問題があるケースが多くありますので、専門家に確認して貰うのが良い方法なのです。

また、サッシの断熱性が快適な家づくりの基本ですので、サッシの性能が低いことが多い中古住宅では、断熱サッシへの交換が快適度を上げるポイントになります。

サッシ交換リフォームは数が多く費用が嵩みますので、もともと断熱性の高いサッシが取り付けられている中古住宅なら大幅にリフォーム費用を抑えることができるのです。

リフォーム次第で夫婦が危機に

家は快適な空間である反面、一つ間違えるととんでもないモノになります。つまり家は、人の暮らし方を変えてしまう程の影響力があり、夫婦や親子関係も、自然と家の形に合わせたスタイルになっているのです。

たとえば、夫婦関係は寝室のプランに大きな影響力を受けていますし、二世帯同居が上手くいくかもプラン次第の部分があるのです。

居心地の悪い家に合わせた家族関係や暮らしを長年強いられていると、気付かないまま大きなストレスへと発展してしまいます。そして、毎日住んでいる家が生み出しているストレスでは逃げようがありませんし、これではとても健全な暮らしを送っているとは言えなのです。

快適で幸せな暮らしをするためには、まずその家の居心地がいいことが一番の条件なのです。しかし、居心地といっても、暑い寒いといった気候の条件だけでなく、家族関係や生活スタイルを含めた様々な方向からアプローチしていくことが大切なのです。

そこでまず確認することは、家の機能が低いために生み出される、環境による居心地の悪さが無いかをよく考えてみることです。

たとえば、冬は寒く、夏は蒸し暑く、風通しや陽当たりが悪く、カビ臭いといった環境下ではストレスが溜まってしまうのは当然のことなのです。

中古住宅を購入した時、断熱性や気密性に問題があることが多く、このような悩みが多いのです。そこで、中古住宅を購入して最初にしなければいけないのが、家の機能を上げるリフォームをするということなのです。これを行うことにより、一気に居心地がアップするのです。

家の機能を上げることは快適な暮らしはもとより、ガス・電気といった光熱費の節約にもつながるのです。

また、居心地の悪い家というのは、家に自分の居場所が無い場合や寝室の作りが悪いため夫婦関係を維持することが困難であるとか、子供部屋が孤立しているので不安であるなど、プランによっては家族関係を大きく悪化させることもあるのです。