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マンションリフォーム、ここがポイント(3)

中古マンションを購入する際に見るのが間取り図ですが、間取り図はいうなれば平面図ですので、高さを読み取ることができないのです。たとえば、コンクリートの床スラブで挟まれた躯体天井高を読み取ることが出来ないのです。そしてこの床下と天井裏を含めた高さが問題で、比較的築年の古いマンションでは、躯体天井高が低いケースが多くあるのです。

中古マンションを購入してユニットバスをリフォームする際、天井裏に余裕がないために、高さのある最新式のユニットバスに交換することができないのです。あるいは、ユニットバス自体を変えずに、浴室換気乾燥機を後付するケースでも同様のネックがあるのです。

床段差をなくしてフラットにするバリアフリー工事をする場合も、躯体天井高が問題になるのです。室内をフラットにすることは可能なのですが、室内の天井高が低くなって圧迫感が出てしまうおそれもあるのです。

さらに、キッチンの位置を変える場合も、PSとの関係だけでなく、レンジフードから出る排気ダクトの位置にも制約を受ける可能性があるのです。部屋の位置を変えたり、部屋数を増やしてエアコンを増設する場合も注意が必要で、室外機につなげる冷媒管を通すスリーブがいりますが、外壁に穴を開けてスリーブを新たに設けることも、通常のマンションでは原則として認められていないのです。

構造躯体は共用部分ですから、住戸の所有者が勝手に穴を開けるなどの行為はできませんし、管理規約で禁止されていることも多いのです。

以上のように、躯体天井高や梁型など、立体的な高さに関わる部分や、スリーブの有無については、現地を見学してみないと確認することができません。そこで、どのようなリフォームを希望しているかを整理したうえで、現地案内をしてくれた不動産仲介会社の営業スタッフに、希望するリフォームができるかどうか尋ねてみることをお勧めします。

マンションリフォーム、ここがポイント(2)

新聞のチラシなどでみる間取り図で読み取れるポイントには色々あるのですが、リフォームを主体とする場合は、構造壁の有無を確認することです。構造壁というのは、鉄筋コンクリートなどで作られた建物を支える重要な壁のことで、取り外したり動かしたりすることができないのです。

また、壁式構造のマンションの場合は、構造壁が室内に配置されているケースがあります。ところで、壁式構造とは、天井・床・壁などの面で支えるのが壁式構造で、柱や梁型がでないため、室内がスッキリとして家具の配置がしやすいといったメリットがあります。しかし、その反面、構造壁が室内側に出るため、リフォームの際に制約になることが多くあるのです。

壁式構造が部屋と部屋の間仕切りになっていると、取り払って部屋を拡大することはできないのです。間取り図上の構造壁は、住戸と住戸の間にある戸境壁と同じ灰色で表現されていることが多いので、見た目で判断することができます。

一方、柱と梁で建物を支えるラーメン構造のマンションは、室内側に構造壁が出ないため、比較的自由な間仕切り変更が可能なのです。ラーメン構造とは、鉄筋コンクリート構造建築骨組みのように、その構成要素の梁と柱が剛接合されていて、各接合部に集まる材端側において材軸線に対する接線のなす角が変形後も変形しないとみなせるような骨組みをラーメンといい、そのような骨組形式を採用した構造物をラーメン構造といいます。このラーメン構造ですが、鋼構造の高層建築の骨組みもまたこの構造なのです。

構造壁でない間仕切り壁は、石膏ボード(プラスターボード)やラワン合板などで作られていますので、取り外すことは難しくないのです。たとえば、2つの部屋が間仕切り壁1枚で隣り合っている間取りの場合、間仕切り壁を取り払って部屋を広げるリフォームが簡単に行うことができるのです。

マンションリフォーム、ここがポイント

中古マンションを購入してリフォームするというニーズが増えているのです。水回り設備を最新のタイプに更新するだけでなく、和室を洋室にしたり、リビングルームを広げたり、自分のライフスタイルに合わせて好みの間取りに変更したりという方も少なくはないのです。なかには内装をすべて取り払いスケルトン状態にして、以前とは全く違うプランにリノベーションしたという方も居ます。

しかし、そんなときの注意したいのが、マンションの構造や設備仕様によっては、思い描いていたプランを実現できないケースがあるのです。よく新聞のチラシや不動産屋さんの店頭に間取り図が描かれています。そこで、間取り図から読み取れるポイントを考えていきます。間取り図といえば、寝室やリビングの広さ、位置関係などに目が向きがちですが、水回りの配置の変更を伴う大掛かりなリフォームを考えている場合には、真っ先に目を向けてほしいのが“PS”なのです。PSとはパイプスペースのことで、上下階の住戸を縦に貫通している“排水縦管”を収めるスペースのことです。

ところで、このPSの位置は動かすことができないのです。そして、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備から出る排水は、床下に這わせた横引き管から排水縦管を通って流れてゆきます。スムーズに排水するために、横引き管を一定の勾配に保つ必要がありますから、縦管のあるPSと水回り設備をあま離すことができないのです。

その結果、どこに水回り設備を配置できるかは、PSとの関係で決まってしまうともいえるのです。たとえば現在、住戸の真ん中にあるキッチンや浴室を、バルコニー側に出して窓を付けたいと思っても、PSの位置によってはできない場合があるのです。

PSをすべての共用廊下やバルコニー側など、専有部分の外側に出した“スケルトン・インフィル”仕様のマンションなら、水回り設備の位置が制約を受けることはないのです。ただ、SI仕様のマンションは比較的新しく数も多くないので、築年の古いマンションで探すのは難しいのです。

リフォームで理想の住まいにするためには

マンションは一戸建てと違い色々な制約をうけるのです。そのため理想の間取りづくりが難しい場合が多くあるのです。しかし、1990年代後半以降に登場してきた“SI(スケルトン・インフィル)構造のマンションの場合は、水回りも含めて変更の自由度がかなり高くなっているのです。たとえば、シンクの付いたアイランド型カウンターを部屋の中央に置いたダイニングキッチンを作ることも可能なのです。3LDK2LDKにしてホームパーティーができるような広々としたリビングルームを設けるなど、夢は広がることでしょう。

ここで、SIとは何か、SIとは長持ちするスケルトン=構造躯体と、容易に更新・改修のできるインフィル=内装設備を明確に分離して、家族構成やライフスタイルの変化に柔軟に対応できる可能性を持たせた構造のことなのですが、SI構造でも、上下左右の住戸との関係で、どこでも水回り設備を設置できるとは限らないのです。

つぎにスケジュールの面でも注意が必要となるのです。フルリフォームをする場合は、工事期間が23か月に及ぶケースが少なくなにのです。そのため、残金決済をして物件の引き渡しを受けてから、すぐに着工できるように事前に準備しておく必要があるのです。

その際にポイントとなるのが、管理規則との関係なのです。ほとんどのマンションでは、リフォームをする際の手続きや制約事項などについて管理規則や使用細則によって定められているのです。たとえば、工事内容について、カーペットからフローリングへの変更は禁止、フローリングにする場合は遮音性のタイプにする、セントラル空調導入しているマンションでは個別エアコンは禁止などいろいろな規約・規則があいます。

また、事務的なことに関しては、事前に管理組合の理事長に届け出をして、書面で承認を得ることを義務付けているのが一般的です。また、設計図書や工程表の提示、上下左右の住戸など関係者全員からの承認が必要なケースもありますので注意が必要です。

リフォームの内容が一目で

今話題になっているのが定額リフォームパックなのです。これまでは、リフォームの工事費用が不透明で分かりにくいため、事前に正確な予算を組むことが難しい面もありましたが、最近では、大手の不動産会社やハウスメーカー系列のリフォーム会社が参入して、一定のリフォーム内容ごとにパッケージ化して費用を明示した商品を出しているのです。

キッチン・バス・トイレなど水回りの設備交換、壁紙や床材の張り替え、和室から洋室への改修など、さまざまなパッケージが用意されているのです。仕様やグレードも選択することができますし、プラン内容も多彩ですので、どんな内容のリフォームをすればいくらぐらいかかるかをイメージしやすくなっているのです。

また、骨組み(柱・梁・床など)に近い状態にして内装設備を丸ごと入れ替える“フルリフォーム”のパッケージも登場しており、各部屋の床・壁・天井の内装張り替え、水回り設備交換、収納や建具、電気設備。給湯・給排水設備などがすべて含まれて“床面積1㎡当たりX万円~と表示されていますので、費用の把握が容易になっているのです。

ローンや定額制パックの充実によって中古購入+リフォームのハードルが低くなってきており、グッと身近な存在になってきたのも事実なのです。それによりフルリフォームをして自分のこだわりの住まいを実現できる可能性も高まってくることもあります。

しかし、フルリフォームをするにあたり、いくつかの注意点があるのです。まず、骨組み状態にして好みの間取りに変更できるといっても、多くの場合は構造上の制約を受けるのです。鉄筋コンクリートの壁は取り外せませんし、水回り設備は給排水管を通すパイプシャフトの近くに配置しなければならないなど、希望の間取りが実現できる構造かどうかを、物件選びの段階でチェックすることが大切なのです。

リフォームで理想の住まいに

都心で人気があるのが中古マンションを購入してリフォームするケースです。その傾向を後押しするポイントのひとつが“定額リフォーム”なのです。

今までは、どんな工事をするとどのくらい費用がかかるのか、同じ内容なのに、依頼する会社によって金額が大きく違うのはなぜかなど、リフォームにかかる費用がわかりにくい状態だったのです。これに対して、壁紙や床材の張り替え、キッチン・バス・トイレなどの水まわりの設備交換、間取り変更を含めて内装設備を全て入れ替えるフルリフォームなど、ニーズの高い工事をセットして金額を明示したパッケージ商品つまり定額リフォームがここ12年の間で登場してきました。

定額リフォームの登場により、従来より予算が立てやすく、リフォームの内容も把握しやすくなったと言えるのです。従来は、中古マンションを購入してからリフォームをするといったケースで、水まわりの設備を一部交換するとか、壁紙を張り替えるなど比較的簡単なリフォームが多いのですが、しかしそれ以上の大掛かりなリフォームになると、ハードルが高くなり、住宅ローンとは別にリフォームローンを借りたり、多額の自己資金が必要になったりするなど、資金繰りが難しくなるケースが多かったのです。特に、住戸内を柱・梁・床などの構造躯体状態にして、すべての設備や内装を取り替える“フルリフォーム”に関しては困難でした。

これに対して、中古購入+リフォームという考え方は、リフォームを行いやすい環境になり、また金融機関が購入代金にリフォーム代を含めた総額に対して融資する住宅ローンを商品化したことも拍車をかけ、融資額も総額の100%を融資可能とし、住宅ローンと同様の低金利が適用されるようになっているのです。

金融機関によって融資実行のタイミングが異なるので注意が必要となりますが、住宅ローンとリフォームローンが一本化したことによって、以前に比べて資金繰りがスムーズになったといえるのです。

第二の人生を楽しむリフォーム(2)

セカンドライフで大切なことは安全に快適に暮らすことなのです。そのためにこの先ずっと健康で安全に暮らせる家にしておく必要があるのです。バリアフリーであることは必須で、バリアフリーな家とは障害物の無い家という意味ですが、家の中の障害物は床の段差だけではないのです。

歳をとると足腰だけでなく、握力や視力も落ちてきますし、家の中の温度差も体調に影響を与えるのです。今のうちにこの先もずっと健康で安全に暮らせる家にリフォームしておくことが大切なのです。

家庭内事故のデーターでは、高齢者ほど家の作りが原因で家庭内事故が多くなっています。つまり住人の年齢と家の形が合っていないということが言えるのです。若いころと同じ家に住んでいては、事故が起きる可能性が高いとも言えます。

高齢者の家庭内事故の原因として多いのが、階段・浴室・床なのです。階段には手すりを取り付けて落下防止対策を、浴室は暖房器具を取り付けてヒートショック防止を、床は滑り止め加工がされた床材を選んで転倒防止など、家庭内事故の対策リフォームをしておくようにすることが重要です。

セカンドライフのリフォームでは、肉体的・精神的・金銭的なラクができる家にリフォームすることが大切なのです。肉体的ラクとは、家事がラクにできる家であることで、家事動線や片付けがしやすい収納リフォームを考え、精神的とは、ストレスがない家であること、つまり家に居るのが楽しくなるような空間作りを考えていき、金銭的とは、メンテナンス費用や光熱費が掛からない家にすることで、リフォームの際に省エネ設備を選ぶのはもちろんですが、家の断熱性能を上げることも視野に入れなければいけませんし、家が広すぎる場合は、減築で身軽にすることも考える必要があります。

これらを踏まえてより良いセカンドライフを満喫して下さい。

第二の人生を楽しむリフォーム

家の形というものは、年代と共にだんだん変化していくものなのです。そこで、セカンドライフ世代ならではのリフォームについて考えていきます。セカンドライフを幸せに暮らすリフォームですが、セカンドライフとは定年後の第二の人生のことで、仕事中心の生活から暮らし中心の生活へと変わります。

必要な家の形は、年代と共にどんどん変化していきます。たとえば子供部屋なら、子供が小さなうちは子供部屋は要りませんが、ある程度大きくなれば11人の部屋が必要になり、もっと大きくなって独立すれば、また子供部屋は不要になります。

また階段も、若いうちは螺旋階段を駆け下りたり登ったりするのもお手の物ですが、歳をとれば手すりが必要になり、勾配は緩やかに、柔らかい素材を張るリフォームなどをしてケガを防ぐ必要があります。

家も私たちの身体と同じで、健康な状態を保ち続けるためには、モルタルの外壁塗装は10年おきに行うなど、定期的なメンテナンスのリフォームが必要なのです。しかし、歳をとってからも5年おき或いは10年おきに何度もリフォームを繰り返すには、肉体的にも金銭的にも負担が掛かってきます。そこで、セカンドライフを迎えたら、メンテナンスが簡単に出来る家にしておくことが大切なのです。

たとえば10年おきに塗り替えている外壁を、30年以上メンテナンスフリーな乾式タイル張りにリフォームすれば先々楽になります。ここで、長寿命の材料や工法は初期コストが高いのではということが気になりますが、確かに初期費用は高くつきますが、長い目でみたとき、リフォームの回数が減りますので、長期的なトータルコストで比較することが望ましいのです。

完成形を目指すリフォーム(3)

子供も独立して広い家に夫婦2人で暮らしていると、掃除やメンテナンスに時間もお金も掛かります。そこで、減築というリフォームが注目されているのです。

減築とは増築の反対で、家を小さくリフォームすることです。最近注目されているのが、減築リフォームによって終の棲家を作るというスタイルなのです。でもなぜわざわざ家を小さくするのかということを考えていき、それによるメリットは何なのかも一緒に考えていきます。

減築とは家を小さくすることなのですが、なぜわざわざ広い家を小さくするリフォームをする人がいるのでしょうか。実際に減築リフォームをした人に聞いてみると、子供が巣立って子供部屋があった2階が空き部屋ばかりになり、これから歳を重ねるにつれて、家のメンテナンスも大変になってきた。また、古い家だったので耐震性を高めたかったし、なにより住み慣れた我が家に住み続けたいと願っているなどでした。

高齢化に従って、一軒家を維持するのが大変になり、ワンフロアで暮らせるマンションへ引っ越す人もいるのです。そこで、住み慣れた我が家を老後も暮らしやすい家にするため減築リフォームをおこない、コンパクトで暮らしやすく、階段の上り下りも要らない、地震にも強い家にすることなのです。

しかし、減築リフォームと言っても、様々な形があり、2階建てを平屋にする減築リフォームや大きな建築面積の家を小さくする減築リフォームもあるのです。家を小さくすることで何がメリットなのでしょうか、家が小さくなれば当然維持費も安くなり暮らしやすくなるのがメリットなのです。

家を小さくするというと何だかもったいないような気がするのですが、多人数用の住まいに少人数で住み続ければ、それだけ負担が大きくなるのです。今後は、老後をより快適に暮らすために、住み慣れた我が家を減築リフォームで終の棲家にするというケースも増えてくると思われます。

完成形を目指すリフォーム(2)

若い時はなんでもない段差でも、歳を重ねるに従って、ほんの小さな段差に危険を感じるようになるなど、家のバリアフリーの状況がとても大きな問題となります。そこでバリアフリーリフォームと称して、慌てて家の中に様々な設備を取り付けるという方も多いのですが、果たしてそれは本当に役に立つのでしょうか?

たとえば浴室リフトを取り付けたけれど、介護する側の負担が大きすぎ、結局使わないまま巡回入浴カーを利用するようになったというケースがあります。また手すりをさまざまな場所に取り付けしたけれども、車椅子での暮らしになり廊下に取り付けた手すりが邪魔になったというケースもあります。

器具を取り付ければ安心というわけではなく、大切なのはバリアフリーの基本を押さえたリフォームを行うことなのです。まずは、床の段差をしっかり無くしておくことで、その際にはレールも溝も無くしておけば掃除もラクになります。またドアと廊下の幅、ベッド回りに余裕を持たせ、寝室からトイレまでの距離を短くしておくだけでも、さまざまなケースに対応することができるのです。

他にも、ドアは引き戸に、キッチンや洗面台は座って作業できるように下に足が入るようにしておき、サッシなどの取っ手は大きく握りやすく、大勢を変える場所に手すりの取り付けなど、本当にたくさんのポイントがありますので、じっくりチェックしていくことが大切なのです。また何よりもいざという時に、さまざまなパターンに対応できるようなフレキシブルな間取りにしておくことがポイントなのです。

たとえば、一つの部屋を2つの目的で使うようにしておけば、その分部屋数も少なくて済みます。ダイニングは広くしたいと希望する人が多いのも、そのあたりのことを視野にいれているのです。普段はコンパクトでも、時々は広々とした空間にというような、2WAYに暮らすリフォームプランを考えていくとよいのです。