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無計画な増改築リフォームで後に大変なことに

中古住宅を購入して自分らしい住まいにリフォームするということが増えてきていますが、最近になってよく聞くようになったのが、“建て替えたいのにできないので、どうすればよいか分からない”というケースです。

資金計画も万全、法的にも問題無しなのに、なぜ建て替えられないような状況に陥ってしまったのかということです。

原因はいくつかあるのですが、そのうち大きなものの1つとして、ここ10年来のリフォームブームの中で行われた無計画な工事が上げられるのです。そして、このリフォームをしてしまったせいで、建て替えられない家になってしまっただけでなく、リフォームもしたくない、さらには家族の不和を引き起こしてしまったというケースもあるのです。

昨今の大きなリフォームブームで、家の修理という程度の認識でしかなかったリフォームが、より暮らしやすい住まい作りというテーマの下に、積極的に行われるようになってきています。また、間取りを大幅に変える、1,000万円単位の大規模リフォームも増えてきているのも事実なのです。

しかし、ブームによって溢れるように沸いてきたリフォーム情報に踊らされ、無計画なリフォームを繰り返すようになってしまうと、建て替えもできない、リフォームもしたくないという家を作り出してしまうのです。

家は、木材・鉄・石膏・ビニールなど、たくさんの素材でできていますので、それぞれにメンテナンス方法や、耐久性、寿命が違うのです。

リフォームの基本は、部分的に工事を重ねていく方法ですから、他の部位との寿命の兼ね合いをよく考えた家全体で見た時の寿命のバランスが大切なポイントとなります。また、それを何年使うのか、この家に後何年住むのかなど、減価償却の検討をしっかりすることも必要なのです。

つまり、建て替えの時期になってから、“もったない”と思わないよう、家の寿命を心置きなくまっとうさせるような、賢いリフォーム計画を立てていくことが大切なのです。

増改築リフォームを失敗しないために

最近の傾向としては、中古住宅を購入してリフォームし理想の我が家作りをする人が増えてきています。

確かに中古住宅は立地条件や広さの割に値段が手頃ですので、自分好みにリフォームすれば、ハード面でもソフト面でも満足度の高い家づくりができるのです。

しかし、中古住宅リフォームには意外な落とし穴も沢山あり、新築のほうがよかったとか、予定のリフォームができなかった、あるいは10年後に大変な目にあったというケースも少なからずあるのです。

築年数が古くても、内装や設備機器が新しくオシャレに変わっていれば、一見は快適な住まいに見えます。

しかし、実際に住んでみたら、夏は暑くてじめじめしており、冬になれば暖房してもどこからともなくスキマ風が吹いてきてとにかく寒い。見れば窓は結露でびっしょり濡れており、いつの間にか壁紙にカビが生えている、と言うようなことが起きる可能性があるのです。

これらは、住まいの基本性能が低いと起きやすい事象です。快適に暮らすためには、断熱性能や耐震性能などを高めることが必要ですが、築年数が古い家では、これらの性能が低いことが多くあり、そのままでは快適に暮らすことは望めないのです。そしてこれらの性能アップのリフォームには多額のリフォーム費用が掛かることが多いのです。

中古住宅を購入してリフォームする時は、断熱や耐震、換気システムなど、家の基本性能をよく確認し、それらを改善するリフォーム費用を忘れずに予算どりしておくことが重要です。

中古住宅を購入する際に建てられた年がポイントなります。確認のポイントは1981年・1998年・2003年なのです。これらはいずれも耐震、省エネ、換気に関する法令が施工された年ですので、忘れずに確認を行って下さい。

増改築リフォームのコツ(2)

増改築リフォームをすれば耐震性が損なわれることがないのか不安に思う人が多くいると思います。

増築工事はもちろんですが、リビングを広くするために壁を壊す、窓を大きくするなどの改築工事を行う場合は、耐震性能の確認が必要となります。

阪神淡路大震災では、増改築工事で耐震バランスが崩れたために倒壊した住宅も多かったのです。

住宅の耐震性能を保持するためには家全体のバランスが大切で、増改築リフォームした部分だけを強固にするとねじれが生じ、却って耐震性能が落ちることもあるのです。こうならないためにも、増改築リフォームの際には、全体の耐震性能をしっかり確認してくれる、増改築リフォームに経験豊富なリフォーム業者を選ぶことが重要となってくるのです。

工法によって間取り変更の難易度は変わってくるのです。特に、ハウスメーカーで建てた家の増改築リフォームは、そのメーカーで行うのが原則と考えておいたほうが無難なのです。

いざ増改築リフォームを行うとなると多額の費用が発生します。そこで、リフォームに関して家族の意見がまとまりましたら、何社かのリフォーム業者にプラン提案と見積もりを依頼して、比較検討することをお勧めします。

増改築リフォームの費用は大きいものですが、小さなコストダウンの積み重ねで費用を抑えることができるのです。

また、工事の内容もまとめることでコストダウンにつながることがあるのです。たとえば、水廻りの移動はできる限り避けるとか、移動するときはできるだけ既存の配管を活かせるようにするなどです。

改築費用をコストダウンする早道は、リフォーム業者にローコスト提案をしてもらうことなのです。諺にもあるように、もちはもちやに任せるのが一番なのです。

増改築リフォームのコツ

増改築リフォームを成功させるためには、土地や住宅の事前チェックだけでなく、リフォーム業者選びにも注意が必要なのです。

ところで、増改築リフォームとは何かと言うと、住宅の増築工事と改築工事を合わせたもので、増築工事とは床面積を増やすリフォームで、改築工事とは一般的に構造部分に工事範囲が及ぶ大掛かりなリフォームのことを指します。

増改築リフォームは様々な法令の制限を受けることがあるのです。特に床面積が増える増築工事は、建ぺい率や容積率、高さ制限など、法令を守って工事する必要があります。

その際、10㎡以下(畳約6畳分)の増築なら建築確認申請は不要なのですが、防火地域と準防火地域の場合は1㎡の増築でも確認申請が必要となります。

都市部はもちろんですが、郊外でも大通り沿いにはこの防火規制が掛かっていることが多くありますので、注意が必要となります。また大規模な修繕・模様替えを行う際にも確認申請が必要となります。

建築確認申請には、図面の作成代金や申請手数料などの費用が掛かりますので、計画段階でリフォーム業者に確認しておくことが大切です。またその他にもその地域ならではの条件もありますので、まずはお住まいの市町村に確認してみて下さい。

増改築にリフォームの計画の際に確認する事項は以下の通りです。

まず、建ぺい率・容積率・高さ制限・隣地境界線までの距離の確認、次にその他の法令やその地域での条例の確認、また確認申請が必要かどうか、さらにその費用の確認、最後に既存不適格建物の場合は建築士によく相談するようにして下さい。

万一、少しぐらい平気だろうと自己判断し勝手に増築してしまうと違反建築物となります。違反建築の住宅では、後で大規模な増改築リフォームをしようとしても建築確認申請が受け付けてもらえないとか、ローンが通らない、売却しにくいなどの不都合が起こりますので注意が必要です。

増改築リフォームの考え方(2)

住まいの健康を損なうのは湿気です。内装材のシミやカビのチェックをして下さい。たとえば、天井にシミがあったら要注意です。雨漏りの跡であることが多く、現在は止まっていても、きちんと対策がされていないと再び雨漏りする可能性があります。また、雨漏りは、屋根だけではなく外壁が原因であることも考えられますので、原因の特定と修繕が難しいリフォームです。このリフォームをする場合、かなり大掛かりなリフォームが必要になることもありますので注意が必要です。

また、北側のサッシ周りや壁面、収納内部に結露の跡やカビがないか、床下がカビ臭くないか確認しておく必要があるのです。床下の場合は床下収納庫などで確認することができます。カビが現れている場合は、湿気対策リフォームが必要になりますので、その分の費用が必要になりますので注意が必要です。

築年数が古い住宅は、家の中に段差があるなどバリアフリーになっていないことが多くありますので、リフォームの必要があります。

バリアフリーリフォームには簡単にできるものと、そうでないものがあります。たとえば、床の段差解消、ドア幅を引き戸にする、手すりの取り付けなどは比較的簡単に出来るのです。

しかし、廊下の幅を広げたり、階段の移動や勾配を変えるような構造が絡むリフォームは大掛かりになりがちで、費用もかさみます。

また水廻りの移動も費用がかさみますので、寝室の傍にトイレが欲しいとか、2階にトイレがという場合は、そのままの間取りが生かせるような物件を選ぶのがポイントです。

しかし、立地条件や価格など関係してきますので、その分の費用を見越しておくことが必要です。

増改築リフォームの業者選び

増築工事はもちろんのことですが、リビングを広くするために壁を壊したり、窓を大きくするなどの改築工事を行う場合は、耐震性能の確認が必要なのです。

阪神淡路大震災では、増改築で耐震バランスが崩れたために倒壊した住宅が多かったというデーターが残っています。

住宅の耐震性能を保持するためには家全体のバランスが大切で、増改築リフォームした部分だけを強固にするとねじれ現象が起き、却って耐震性能が落ちることもありますので、増改築リフォームの際には、全体の耐震性能をしっかり確認してくれる、増改築リフォームに経験が豊富なリフォーム業者を選ぶのがポイントです。

住宅を建てたときの工法によって間取り変更の難易度は変わるのです。ハウスメーカーで建てた家の増改築リフォームは、そのメーカーで行うのが原則だということを覚えておいて下さい。

家族の意見がまとまったら、何社かのリフォーム業者にプランの提案と見積書の提示を依頼し、比較検討するようにして下さい。

増改築リフォームの費用は大きいものですが、小さなコストダウンの積み重ねで費用を抑えることができるのです。増改築費用を安く抑えるポイントですが、一番のコストダウンの早道は、リフォーム業者にローコスト(VE案)提案をしてもらうことなのです。

増改築リフォームを数多く工事をしている実績からどこをどうすれば安くすることができるのか、たとえば水廻りを例にとると、水廻りの移動はできるだけ避け、移動させるのなら、既存の屋外排水管が使える位置にまとめるなど、素人の私たちでは想像もつかないことでもコストダウンに繋げていってしまうのです。

増改築リフォームの考え方

増改築リフォームとは住宅の増築工事と改築工事を合わせたものなのです。増築工事とは床面積を増やすリフォームで、たとえば間取りを1部屋増やすといったことです。また改築工事とは一般的に構造部分に工事範囲が及ぶ大掛かりなリフォームのことをいい、平屋建てを2階建てにするなどのことをいいます。

増改築リフォームは構造が絡む工事ですから、土地・住宅の事前チェックだけでなく、リフォーム業者や費用の掛け方にも注意が必要となります。

簡単に増改築リフォームといいますが、このリフォームは様々な法令の制限を受けるのです。特に床面積が増える増築工事は、建ぺい率や容積率、高さ制限など、法令を守って工事する必要があるのです。

10㎡以下の増築なら建築確認申請は不要なのですが、防火地域・準防火地域の場合な1㎡の増築でも建築確認申請が必要です。

都市部はもちろんですが、郊外でも大通り沿いにはこの防火規制が掛かっていることが多くありますので注意が必要なのです。また大規模な修繕・模様替えを行う場合でも確認申請が必要となります。

建築確認申請には、図面の作成代金や申請手数料などの費用が掛かりますので、計画段階でリフォーム業者に確認しておくことをお勧めします。その他にもその地域ならではの条例もありますので、お住まいの自治体に確認して下さい。

増改築リフォームの計画を立てる前に、建ぺい率・容積率・高さ制限・隣地境界線までの距離などやその他の法令・地域の条例、確認申請が必要なのかなど確認しておくことが大切で、既存不適格建築物(既存不適格建築物とは途中で法令が変わって違反になっているものを言い、違反建築物とは区別されます。)の場合は建築士によく相談して下さい。

これくらいはいいだろうと勝手に増築してしまうと違反建築物になりますので、違反建築の住宅は後で大掛かりな増改築リフォームをしようとしても建築確認申請が受理されませんし、ローンが通らないや売却しにくいなどの不都合が起きますので注意して下さい。

増築リフォームは注意が必要

よく聞くのが、子供が大きくなって部屋の面積が足りない、リビングが狭いなどということです。このような増築リフォームする場合は、効果と費用のバランスに注意が必要となります。

増築する場合、外壁を壊し、基礎を打ち、また新たに外壁を組み、屋根を掛けるなど、多くの工程が必要になります。また、小さな面積の増築の場合でも、これらの工程が必要となってきますので、リフォーム費用の坪単価が上がってきます。

また、水廻りの増築は更に単価が上がる可能性が高く、ほんのちょっとだけ増築するというのは、コストパフォーマンスの悪い例と言っても過言ではありません。

リフォームをする場合、先々を見据えての計画が大切なのです。将来は家族形態が変わり、家族の人数が減ることがあるかもしれません。老後はコンパクトに暮らす方がラクな場合もあるのです。そこで、今増築してしまって、本当に良いのか、10年先を考えて計画する必要があります。

増築する前に、まず効率的な空間活用や、エクステリアを上手に生かすリフォームで、快適に暮らせるよう考えるのです。

子供部屋の場合は、ベッドや収納を組み込んだ家具を上手に使えば、6畳を2人で分けて使うことも可能なのです。

リビングなら、庭にウッドデッキを敷いたり、後付けのサンルームを取り付けるリフォームをすれば、手軽に広々とした開放感を演出することができるのです。

また増築をする際には、外壁や屋根のメンテナンスの時にまとめて工事すると、効率よく割安にリフォームすることができるのです。