カテゴリー別アーカイブ: 費用

リフォームの内容が一目で

今話題になっているのが定額リフォームパックなのです。これまでは、リフォームの工事費用が不透明で分かりにくいため、事前に正確な予算を組むことが難しい面もありましたが、最近では、大手の不動産会社やハウスメーカー系列のリフォーム会社が参入して、一定のリフォーム内容ごとにパッケージ化して費用を明示した商品を出しているのです。

キッチン・バス・トイレなど水回りの設備交換、壁紙や床材の張り替え、和室から洋室への改修など、さまざまなパッケージが用意されているのです。仕様やグレードも選択することができますし、プラン内容も多彩ですので、どんな内容のリフォームをすればいくらぐらいかかるかをイメージしやすくなっているのです。

また、骨組み(柱・梁・床など)に近い状態にして内装設備を丸ごと入れ替える“フルリフォーム”のパッケージも登場しており、各部屋の床・壁・天井の内装張り替え、水回り設備交換、収納や建具、電気設備。給湯・給排水設備などがすべて含まれて“床面積1㎡当たりX万円~と表示されていますので、費用の把握が容易になっているのです。

ローンや定額制パックの充実によって中古購入+リフォームのハードルが低くなってきており、グッと身近な存在になってきたのも事実なのです。それによりフルリフォームをして自分のこだわりの住まいを実現できる可能性も高まってくることもあります。

しかし、フルリフォームをするにあたり、いくつかの注意点があるのです。まず、骨組み状態にして好みの間取りに変更できるといっても、多くの場合は構造上の制約を受けるのです。鉄筋コンクリートの壁は取り外せませんし、水回り設備は給排水管を通すパイプシャフトの近くに配置しなければならないなど、希望の間取りが実現できる構造かどうかを、物件選びの段階でチェックすることが大切なのです。

リフォームで理想の住まいに

都心で人気があるのが中古マンションを購入してリフォームするケースです。その傾向を後押しするポイントのひとつが“定額リフォーム”なのです。

今までは、どんな工事をするとどのくらい費用がかかるのか、同じ内容なのに、依頼する会社によって金額が大きく違うのはなぜかなど、リフォームにかかる費用がわかりにくい状態だったのです。これに対して、壁紙や床材の張り替え、キッチン・バス・トイレなどの水まわりの設備交換、間取り変更を含めて内装設備を全て入れ替えるフルリフォームなど、ニーズの高い工事をセットして金額を明示したパッケージ商品つまり定額リフォームがここ12年の間で登場してきました。

定額リフォームの登場により、従来より予算が立てやすく、リフォームの内容も把握しやすくなったと言えるのです。従来は、中古マンションを購入してからリフォームをするといったケースで、水まわりの設備を一部交換するとか、壁紙を張り替えるなど比較的簡単なリフォームが多いのですが、しかしそれ以上の大掛かりなリフォームになると、ハードルが高くなり、住宅ローンとは別にリフォームローンを借りたり、多額の自己資金が必要になったりするなど、資金繰りが難しくなるケースが多かったのです。特に、住戸内を柱・梁・床などの構造躯体状態にして、すべての設備や内装を取り替える“フルリフォーム”に関しては困難でした。

これに対して、中古購入+リフォームという考え方は、リフォームを行いやすい環境になり、また金融機関が購入代金にリフォーム代を含めた総額に対して融資する住宅ローンを商品化したことも拍車をかけ、融資額も総額の100%を融資可能とし、住宅ローンと同様の低金利が適用されるようになっているのです。

金融機関によって融資実行のタイミングが異なるので注意が必要となりますが、住宅ローンとリフォームローンが一本化したことによって、以前に比べて資金繰りがスムーズになったといえるのです。

建て替えの段取り(2)

家を建て替える際には、新しい土地に新築する場合とは違い色々な問題が起こることがあります。たとえば、建て替え工事で予想のつかない費用で多いのが地盤に関するものです。

今までここにずっと住んでいたのだから、そんなに地盤は悪くないと考えるのが普通なのですが、実際に調査をすれば、弱い地盤であることもあるのです。そこで地盤改良工事が必要になってくるのです。この地盤改良は予想のつかない工事なのです。また、地盤改良工事の費用ですが、地盤改良の方法にもよるのですが、建築面積で25坪~30坪で80万円~100万円程度掛かるのです。

これとは逆に予想がつく工事費用としては、測量図がなければ測量費用が掛かり、今まで給水栓の太さが13㎜で敷地内に引き込まれているとすれば、これでは細いですので、現在の住まいに合わせる太さ20㎜に変える必要があるのです。建て替え工事の場合は、このようなものがあるということを頭に入れておく必要があります。

一般に、建て替え工事で見落としがちな費用があるのです。たとえば、仮住まいの敷金や礼金、登記費用、玄関の位置が変わった場合の外溝計画費用などです。従って頭の中で考えるより、時系列にまとめ予算表を作成するようにしておけば分かりやすくなります。またその表を設計士などに見てもらうとはっきりした予算計画書になり、大きくずれることなく工事を進めることができるのです。

中には、引っ越しや仮住まいが面倒で、建て替えはせずにリフォームで出来ないかと迷っている方も居ると思います。そんな方はまず、今の家で何が1番不安で不満なのかを考えて下さい。バリアフリーや水まわりなどでしたら、耐震性を増す工夫をしながら水まわりの工事ができる場合もあります。しかし、耐震性能に不安がある場合は、リフォームでは限界があるます。

建て替えを行うのかリフォームにするのかは、リフォームの費用が建て替えの工事費用の7割を超えるのであれば、建て替えをしたほうがよいのです。つまり一般に、リフォーム費用は、建て替え費用の7割以内に収めることを目安にするのがよいでしょう。

中古住宅を見分ける方法(3)

築年数の浅い住宅の場合はそうでもないのですが、築年数が古い住宅の場合、家の中に段差があるなどバリアフリーになっていないことも多く、リフォームが必要な場合が多くあります。

バリアフリーリフォームは、簡単にできるものと、そうでないものがあり、たとえば、床の段差解消、ドアの開閉を引き戸にする、手すりを取り付けるなどは比較的簡単に行うことができますが、廊下の幅を広げたり、階段の移動や勾配を変えるような構造が絡むリフォームは大掛かりになりがちで、費用もかさみます。

また、水まわりの移動も費用がかさみますので、寝室の側にトイレが欲しいなどの希望がある場合は、そのまま間取りが生かせるような物件を選ぶのが得策なのです。

ところで、中古住宅を購入する上で大切なことは、リフォーム履歴や住宅検査で、将来の出費を見据えるということなのです。

家は適当な時期にメンテナンスを行っていないと寿命が短くなったり、後で何度もリフォームが必要になってきます。

特に屋根・外壁・床下は費用がかさみますので、今までのリフォーム履歴を確認し、適切にメンテナンスがされているのかを確認する必要があります。

この場合、不動産屋さんに許可を得て、リフォーム業者に同行してもらい、検査・確認してもらうことができます。

有料の住宅検査は、簡易な検査でしたら5万円程度からあります。ただ内容は業者によって違いますので、事前に確認して下さい。

現在の傷み具合だけでなく、10年後にいくら必要かを知って選べば、先々の出費に大きな差が付きます。その出費を考えれば、検査費用は決して高くはありません。将来の出費を節約できる物件が、リフォーム向きの中古住宅と言えるのです。

リノベーション行為の最初の行動

理想を胸に中古住宅を購入し、リノベーションして自分仕様の暮らしの住まいと生活を手に入れようと思ったとき最初に起こす行動とは何か、まずはプロに相談するということなのです。

プロに相談をせずにいきなり不動産業者を訪ねて、自分たちで物件を探し、リノベーションをする気満々でプロの元を訪ねてきたとたん、頭を抱えることになるということがあるのです。

たとえば、不動産業者に、500万円もあれば十分リノベーション出来るよと言われて、2,000万円の中古住宅を丸々ローンで購入、自己資金500万円をリノベーション費用にあてる計画をしていたのが、プロに相談すると実際には1,000万円かけなければ、自分たちの理想とするものが作れないという結果になり、お金が足りないという事態になります。そうなれば、借入額を増やすためにローンを組み替えるか、妥協してリノベーションした家に住み続けるかのいずれかになります。

リノベーションして理想の暮らしを手に入れるのに、全部で一体どれくらいかかるのかを、物件探しに出かける前に必ず計算しておかなければなりません。そうしなければ大満足のいくリノベーションができないのです。

それではリノベーションの総費用とは、まず物件価格、それに掛かる諸費用(仲介手数料、登記費用など)さらに不動産を所有した不動産所得税が基本となり、これにリノベーション費用として、設計料・工事費などが加わります。またこの機に家具や電化製品を一新しようと考えているのなら、プラスその費用も含めて計算しておく必要があるのです。

資金計画を考える時に、融資を受けていくら借り入れるかを考えますが、その時、無理なく返済ができるように、金額を設定しなければなりません。調達した額の、どれくらいの割合を、物件価格に当てればいいのか、計算した上で、物件を探しにいくのが賢い物件探しなのです。

しかし、知識やプロの手がなければ、資金計画を立てるのは難しいものなのです。そこでプロに頼んでしまえば、簡単に、早くできるのです。

低予算でできる耐震リフォーム(3)

安心して生活するためには耐震対策は非常に大切なのです。しかし昨今の大地震で悪徳業者が増えその影響で、耐震リフォームは非常に高いものと思われがちなのです。その代表的なものが耐震金物なのです。

耐震金物は耐震性能を向上させるために必要不可欠とも言うべき部材なのです。しかしながら、その部材の持っている性能を過大評価し、たくさん付けることで耐震性がより強固なものになると言って強引な営業をする業者もいるということも事実なのです。

耐震金物の工事において重要なことは、適切な個所に、適切な耐震金物を、適切な施工で取り付けることにあります。また耐震金物は、土台部と柱や筋交いといった構造部の接合を、より強固に接続しておくためのものですから、既存の構造部が腐食していたりすると、その効果が発揮できませんので周囲の腐食状態も必ず確認しておくことが大切です。

耐震金物自体の価格は、取り付ける個所や役割によって異なりますが、1個あたり数千円~3万円前後ですので、決して高いものではありません。1軒の住宅に標準的な耐震金物を10か所~20か所取り付けた場合でも、取り付け費を含めた工事費用は20万円~40万円前後が相場なのです。しかし、耐震金物を取り付けただけで数百万円を提示してくる業者もおりますので、業者選びの際には気をつけるようにして下さい。

住宅には耐力壁がバランスよく配置されていることが重要です。耐力壁が少ない、あるいは配置のバランスが悪いという場合には、後から耐力壁を作る必要があるのですが、その際には、住まいの内壁側から補強する方法であれば、比較的安く仕上げることができます。

耐震補強はまずしっかりとした現状把握から始まるのです。点検商法で突然押しかけてくる業者とすぐ契約してしまうのではなく、ご近所などの評判などを参考にして、業者選びをすることが大切です。

低予算でできる耐震リフォーム(2)

阪神淡路大震災では、1981年(昭和55年)以前の住宅の倒壊が目立ちました。その理由として、1981年(昭和55年)に建築基準法が改正になり、それ以前のほとんどの住宅では、基礎に鉄筋が入っていないのが最たる原因でした。つまり基礎部分の劣化やひび割れによって、建物の荷重を支えることができなかったのです。

耐震診断の結果、基礎部分に問題ありと判定された場合の補強リフォームとしては、基礎コンクリートの外側部分を一部取り除いて、鉄筋の入った基礎コンクリートを増設して一体化させる工法が一般的なのです。

この工法は、住まい周囲の地盤を掘削する必要がありますが、一般的な戸建て住宅の場合、40万円~60万円程度の工事費用が必要になるのです。また、建物周囲の地盤がタイルやコンクリート仕上げの場合は、解体と復旧の工事費用が発生しますので注意が必要です。

外観確認の結果、住まいの土台部、柱、筋交いといった構造部に傷みや腐食が考えられる場合は、それらの部材を交換する必要があるのです。たとえば、水廻りや建物の北側など、湿気が多い箇所では予想以上に建物が傷んでいることも多くあるのです。

床や壁などを部分的に解体する必要があるため、こういった補修を実施するには、他のリフォームと一緒に実施したほうが無駄がありません。壁を直して壁紙を張り替えたり、床の補修・フローリング工事などのリフォームをする場合に、構造部の補修も見積もりに盛り込んでもらうように業者と打ち合わせをしておくか、リフォーム工事費用の10%~20%程度の追加補修費用をあらかじめ予算として計上しておくことが必要です。

低予算でできる耐震リフォーム

阪神淡路大震災・中越沖地震そして記憶に新しい東日本大震災と、日本は世界でもトップクラスの地震国です。最近、防災グッズなどが、家電量販店やホームセンターなどで売られており、だいたいどのご家庭にも揃っていることと思いますが、家の耐震性のことを考えたことはあるでしょうか。

比較的最近建築された住宅では耐震基準が厳しくなっており、ある一定の耐震性能を期待することはできるのですが、それよりも古い住宅や、あちこち傷んできている住宅では、適切な耐震補強をしておかなければ、いざという時に被害を大きくしてしまうことにつながるのです。地震はいつ起こるか推測することができませんので、普段から備えておくことが大切なのです。

耐震性能は住まい全体の状況によって大きく違ってきますので、どんな家もこれさえあれば安心という魔法のような耐震工事はないのです。そこで住宅の耐震工事を進める前に、現在の住まいのどこに問題があるのか、そしてどのような処置が必要になるのかを調べる必要があるのです。

自分で耐震工事の必要性の有無を確認する“耐震チェックリスト”などもあるのですが、診断の結果、あるいは自分の住まいの耐震性に不安を感じているのであればきちんと調べることのできる“耐震診断”を活用することをお勧めします。

建築図面との照合、目視による調査によって耐震性能を測定しますが、標準的な戸建て住宅であれば数万円~10万円程度で調査をしてくれるのです。この耐震診断ですが、市町村によっては助成制度を実施しているところもありますので、お住まいの市町村窓口に相談してみて下さい。

耐震リフォームの値段は

耐震リフォームの適正相場ですが、住まいの大きさ、建物の状況にもよりますが、耐震リフォームはその家ごとに施工すべき内容が異なります。しっかりとした調査をする業者ほど、その場で金額をすぐに提示するようなことはまずないのです。すぐに金額を提示してその場で契約を求めてくる業者はまず怪しいと思ってもよいのです。

先の東日本大震災やこれから発生するだろうとされる東南海地震で、ますます住まいの耐震性能が重要視されるようになってきましたが、そのかたわら、耐震リフォームをネタに悪質な訪問販売を展開する業者も相変わらず後をたちません。普段から我が家の耐震性に不安をもっている人にとって、突然訪ねてきた業者に、次に大きな地震が来れば家は崩壊するかもしれませんよ。などと言われると、やはり不安になるものです。

そういった業者が適切な耐震調査・診断、設計・見積もり・施工を実施してくれれば何の問題もないのですが、一目見ただけで“この家は危ない”を連発し、すぐに契約に持ち込もうとするのが悪質業者の手口なのです。こういった業者はほとんどの場合、施工もずさんで、耐震効果のほとんどないような箇所に部材を取り付けたり、悪質の場合は何もしないということもあるのです。

屋根がすでに傾いているとか、壁が抜け落ちているような住まいであれば別ですが、住まいの耐震調査では、建物強度にかかわる耐力壁などの配置確認、土台や柱などの傷みがないかなどの目視調査を総合的に判断することが一般的で、数十秒から数分程度で実施できるものではないのです。

さらに建築基準法の耐震基準が大幅に強化された19816月より以前に建築された住まいでは、総合的に耐震強度が不足していることが多く、調査はより細かく実施する必要があるのです。

こういうことから考えても、すぐに耐震補強しないと家が倒れるから、今契約した方がいいとか今契約してもられるのならここまで値引きします。というように契約を急がせる場合は、悪質業者である可能性が高いと言えるのです。

住まいの劣化を知っておこう(2)

住まいも15年を過ぎるとあちこちに傷みが生じてきます。たとえば、スレート屋根の劣化と内部腐食が始まり雨漏りの原因にもなりますし、外壁のヒビ、継ぎ目の劣化による腐食、床下の湿気やシロアリによる土台の腐食、給排水管の劣化に伴う水漏れ、内装の汚れや傷、水廻りの汚れや傷などです。

15年の在来工法の浴室を解体してみると、土台や窓台が、指が簡単に入るほどの腐食が進行していたというケースがとても多いのです。

また、屋根も、一見キレイに見えますが、下地板が腐っていたりします。まだまだ我が家は大丈夫と思っていても、見えない部分で進行していることがありますので注意が必要です。

またこの時期は、水廻りや内装などの傷みが目立つようになってくる時期でもあります。たとえば、新しいシステムキッチンにしたいとか、浴室もカビで汚れてきているので、ユニットバスに入れ替えるなどの、リライフのためのリフォームの要望が出てくる時期と重なります。つまり、この時期は修理だけでなく、暮らしのグレードアップのためのリフォームをしたくなる時期でもあるのです。言い換えれば、このタイミングが、一番大きなリフォーム時期と言っても良いのです。

この時期を逃して20年目を超えると、これまでの全ての劣化がさらに加速してきますし、サッシなども劣化がはじまりますし、ひどい場合には、コンクリート基礎にクラックがはしるようになります。

構造部分の劣化の進み具合によって、この先進む方向が変わります。劣化を放置してきた家と、メンテナンスをきちんと行ってきた家では、リフォームに要する金額に1,000万円近くの差がでるのです。

特に構造部分の劣化が進めば、その補修費用は、メンテナンス費用とは比べ物にならないほど、大きなお金が掛かるということです。

また、建て替えに必要な費用の7割以上かかってしまうようなリフォームになるのであれば、建て替えを選択されたほうが得策だと言えるのです。