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建て替えの段取り(2)

家を建て替える際には、新しい土地に新築する場合とは違い色々な問題が起こることがあります。たとえば、建て替え工事で予想のつかない費用で多いのが地盤に関するものです。

今までここにずっと住んでいたのだから、そんなに地盤は悪くないと考えるのが普通なのですが、実際に調査をすれば、弱い地盤であることもあるのです。そこで地盤改良工事が必要になってくるのです。この地盤改良は予想のつかない工事なのです。また、地盤改良工事の費用ですが、地盤改良の方法にもよるのですが、建築面積で25坪~30坪で80万円~100万円程度掛かるのです。

これとは逆に予想がつく工事費用としては、測量図がなければ測量費用が掛かり、今まで給水栓の太さが13㎜で敷地内に引き込まれているとすれば、これでは細いですので、現在の住まいに合わせる太さ20㎜に変える必要があるのです。建て替え工事の場合は、このようなものがあるということを頭に入れておく必要があります。

一般に、建て替え工事で見落としがちな費用があるのです。たとえば、仮住まいの敷金や礼金、登記費用、玄関の位置が変わった場合の外溝計画費用などです。従って頭の中で考えるより、時系列にまとめ予算表を作成するようにしておけば分かりやすくなります。またその表を設計士などに見てもらうとはっきりした予算計画書になり、大きくずれることなく工事を進めることができるのです。

中には、引っ越しや仮住まいが面倒で、建て替えはせずにリフォームで出来ないかと迷っている方も居ると思います。そんな方はまず、今の家で何が1番不安で不満なのかを考えて下さい。バリアフリーや水まわりなどでしたら、耐震性を増す工夫をしながら水まわりの工事ができる場合もあります。しかし、耐震性能に不安がある場合は、リフォームでは限界があるます。

建て替えを行うのかリフォームにするのかは、リフォームの費用が建て替えの工事費用の7割を超えるのであれば、建て替えをしたほうがよいのです。つまり一般に、リフォーム費用は、建て替え費用の7割以内に収めることを目安にするのがよいでしょう。

建て替えの段取り

家を建て替える場合は、新しい土地を買っての新築とは違う問題もでてくるのです。その問題は予想のできるものからできないものまでさまざまです。それらを事前にチェックして、スムーズに建て替え工事が進むようにすることも大切なのです。

ところで建て替えをするきっかけは人それぞれです。親と住むことになったとか、建物の耐久性に不安を感じるようになったとか、設備機能が古くなったなど色々あります。いずれの場合にしても建て替えるということは、その場所を一旦あけ渡さなければなりません。当然、引っ越しや仮住まいをすることになるので、家族の協力や助けも必要となってきます。したがってスムーズに事が動くよう、段取りはもちろん、家族全員の協力体制をつくることも重要となってきます。

建て替え工事の流れは、まず仮住まい探しからはじまり、片付け・近隣のあいさつ・仮住まいへの引っ越し・既存建物の解体・建物減失登記の手続き・敷地の整地・地盤調査・地鎮祭・着工となります。

ここで注意しなければいけないのが、仮住まい探しと引っ越しなのです。仮住まい探しの場合、短期貸出の家は少ないので、早めに探すことが大切で、できれば近くで見つける方がよいのです。また、一般住宅であれば、工事の遅れも考慮して、半年は借りるようにしておき、引っ越しは、都合に合わせて2回の費用が掛かります。

また、既存の解体では、木造住宅の場合でしたら、解体費用は坪当たり35,000円前後を目安にしておくようにし、道路幅や作業性によっても多少変わりますので注意が必要です。案外知られていないのが、取り壊した建物の減失登記なのです。建物を取り壊したならば、法務局に行って手続きをして下さい。これは司法書士にお願いするか、または自分でもできますので手続きを行って下さい。

以上が建て替え工事の前準備の流れですので、よく理解しておいて下さい。

建て替えのタイミングとは

建て替えは何もない更地に新築するのとは違い、さまざまなことを考えなくてはいけないのです。たとえば引っ越し先とどのくらいの期間を考えておけばよいのか、さらに仮住まいの費用など、全体の流れがわからず不安になるものです。まずはそのプロセスを把握し、自分たちでやるべきことをしっかりと理解して進むことで、タイミングと全体の流れを把握することが大切なのです。

建て替えのタイミングは大きく分けるとハードの理由とソフトの理由の2つに分けることができるのです。ハードの理由としては建物の老朽化、ソフトの理由としてはライフスタイルの変化で、親との同居などです。さらに、神戸淡路大震災、東日本大震災と相次ぐ大地震の後ということもあり、耐久性の高い住宅や太陽電池パネルの設置など、省エネタイプの家にしたいという理由で建て替えする方も増えてきています。

全体の流れで迷うのが、情報収集の中で誰に依頼するかは悩むところなのです。依頼先によってはその後の流れは大きく変わってきます。一般にはハウスメーカー・工務店・建築家の3通りなのですが、それぞれに特徴があります。しかし、大切なことは建て主が住宅に求めるのは何なのかをきちんと整理することなのです。きちんと整理をすれば、依頼先も見えてくるのです。

建て替えでおっくうになるのが現在住んでいる荷物の整理と片付けです。またそれと小中学校の子供が居られるご家庭では、学校問題も発生してくるのです。子供のことを考えると、出来る限り学校が変わらない場所に仮住まいを見つけるということです。

建て替えは資金面でも多少費用がかかりますし、解体費用・仮住まい費用、それと意外な落とし穴が地盤調査なのです。つまり本体工事費のほかに付帯費用を計上しておかなければいけませんし、予備費として多少計上しておくこともお勧めします。

建て替えかリフォームかの判断は?(2)

家が古くなってきて建て替えか、リフォームかを考える時、その家に後何年住むのかを考えてみるのです。とはいうものの、人生は流動的ですので、確定させることは難しいことなのです。しかし、子育ての期間、そして子供たちの独立、結婚、退職、老後の暮らし、同居か別居かなど、家族全員の今後の予定を考え、その暮らしに相応しい家を作ることが大切なポイントなのです。

たとえば、子供たちが成人をしたあと独立したなら子供部屋はどうするのか、高齢になる親との同居をする場合、介護はどうするのか、あるいは自分たちが老後を迎えた後もそこに住み続けるのかなどによって必要な家の形は違いますし、建て替えかリフォームかの選択も変わってくるのです。

そこで、今後30年以上はそこに住むのであれば建て替え、それが20年ならば大規模なリフォーム、10年なら小規模リフォームというような判断も選択方法の1つとなります。もし数年以内に家族構成や生活スタイルの大きな変化が予測される場合には、その時点まで待ってから判断するようにするのもよい方法なのです。

これらのことを踏まえて、建て替えとリフォームそれぞれに掛かる費用の見積もりを取るようにするのです。つまり、何も分からないうちに悩んでいても答えは出ないのです。具体的なプランと費用が出て初めて比較することができるのです。

リフォームの見積もりを取る際には、今後その家に何年住みたいかをハッキリ伝えることが大切で、それにより構造部分や配管を新しくするのか、補修でいいのかも変わります。建て替えに掛かる費用と比較するのですが、その際には、仮住まいや引っ越し、税金など付帯費用を含めた支出総額で考えることが大切です。

リフォームは計画の仕方によって値段が大きく変わりますし、耐震や断熱・防音性能など家の性能がどの程度向上するのかが大きなポイントとなりますので、その点のコストパフォーマンスを建て替えとよく比較検討することが重要なのです。

建て替えかリフォームかの判断は?

20年を超えたあたりから出てくるのが、建て替えかリフォームかという悩みなのです。建て替えかリフォームかを判断するためには、それぞれの住まいの現状確認と各家庭の未来予測を行った上で総合的に考えるということなのです。そして、現状を確認するためには専門家が、未来予測は家族全員で行う必要があるのです。ただ漠然と悩んでいるだけでは答えはでないのです。

20年だからリフォームするとか、築25年だから建て替えをするというように、築年数によっての判断は得策とは言えないのです。同じ築20年の家であっても、それまでのメンテナンスの頻度や立地条件によって家の状態は大きく違ってきます。たとえば、築15年でも、基礎や土台、柱などの構造部分が激しく傷んでいれば建て替えたほうが良いケースもありますし、築25年でも、まだまだシッカリしていてリフォームで十分というケースもあるのです。さらに、1981年に新しい耐震基準ができましたので、それ以前に建てられた家は、大掛かりな耐震リフォームが必要になることもあるのです。

そして一番ネックになるのが、建て替えようと思っても、法的に建て替えができない土地や、法改正によって前よりも小さな家しか建てられなくなっているケースもあるのです。建て替えかリフォームかを選択する前に、それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解しておくことが大切なのです。

まずリフォームのメリットですが、使える部分を再利用しますので産業廃棄物も少なく、コストの削減ができますし、住みながらの工事なら、引っ越しや仮住まいなどの付帯費用も不要なのです。次に建て替えのメリットですが、建て替えのメリットは何と言ってもプランの自由度です。それに加えて耐震や断熱・防音など、最新の性能を備えた家にしやすいところにあるのです。

いずれの場合にしても、これからの生活設計を踏まえながら検討することが望ましいのです。

建て替え・リフォームどちらがお得(3)

建て替えをすると以前より小さい家しか建てられないということを聞きます。これは、建築基準法や条例の改正により、建て替えが不可能な土地、建て替えると今の家よりも小さな家しか建てられない土地もあるのです。

またリフォームであっても家の主要な部分を大きく変えるような大掛かりなリフォームや、小さな増築でも地域によっては確認申請が必要となります。各地域の条例については各市町村に問い合わせていただければ教えてくれます。まずは自分の家が建っている土地にどのような規制がかかっているのかを確認することが重要です。

今建てられえいる家の構造にいっては、壁が全く移動できないなど、希望通りの間取りにできないケースもあるのです。構造部分に手を入れるような大掛かりな増改築の場合は、その家を建てた構造と同じ構造で増改築するのが原則なのです。勿論他の構造を組み合わせることは可能なのですが、違う構造を混ぜた建物のことを“混構造”と言い、混構造のプランと構造計算は複雑ですので、それらをきちんと行ってもらえるリフォーム会社を選ぶということも必要なのです。

ところで、よくリフォームでキッチンを入れ替えると何百万円も掛かったというのを耳にしますが、これはリフォーム工事が割高という訳ではなく、リフォームだから頑張ったという人が多いからなのです。新築の場合、キッチン工事はたくさんある中の一部でしかすぎません。つまり総工事費の中でのやりくりとなります。しかし、リフォームの工事では」心置きなく集中でき、こだわりの部分になり充分お金をかけることができるのです。これもまた、リフォームのメリットの一つなのです。

建て替えるか、リフォームするかは、現在の家の状態・これからの生活設計・希望の間取りプラン・構造・予算によって様々な答えがあります。これらを踏まえながら、信頼のできる専門家に相談しながら検討していくのがよい方法なのです。

建て替え・リフォームどちらがお得(2)

建て替えか、リフォームか悩むことがよくありますが、家の状態によっては、リフォームに多額の費用が掛かってしまうことがあるのです。

例えば、多湿や結露による構造部分の腐食や、シロアリによる土台や柱への被害が進んでいると、大掛かりなリフォームが必要になり、当然費用もかさんできます。他にも、基礎が沈んでいる、外壁や基礎に大きなヒビ割れがある、家が傾いているなどの症状が出ている場合は、地盤や構造に問題が起きていることが多く、リフォームでは費用が掛かり過ぎることもあります。

この先、何年もたせたいかによってもリフォーム内容と費用は変わります。まずは家の健康診断を行って、どのようなリフォーム工事が必要で、それを行う事によって寿命がどれくらい延ばせるのかを確認することも大切です。建て替えかリフォームかを検討するのはその後なのです。

建て替えの場合のメリットは、何と言っても間取りプランの自由度にあるのです。しかし、リフォームで大きな間取りの変更をする時は、構造的に問題が無いかを確認し、補強工事を行いながら工事を進めます。構造が大きく絡む間取りプランや、配管の大きな移動を伴うリフォームは、工事に日数と費用が掛かりますし、リフォームでは対応しきれなかったり、プランに制限が出てきたりすることもあります。

階段の移動、廊下の幅を広げるリフォームや、キッチン、浴室、トイレなど水まわりの大幅な移動をするリフォームは、費用がかさみますので、間取りプランによっても建て替えリフォームのどっちが得かは変わってくるのです。建て替えて新しい家にすれば、断熱性能や耐震性能など最新の性能を手に入れることができるのです。

古い住宅は概してこの基本性能が低めですので、リフォームの場合は、快適安全に暮らすためのプラスαの費用を見ておく必要があります。

建て替え・リフォームどちらがお得

家も古くなると悩むのが、建て替えが得か、リフォームが得か、いろいろ考えるのが築20年を過ぎたころなのです。しかし目先の費用で比較するのが一番ダメなパターンです。建て替えとリフォームのメリット・デメリットをよく理解した上で、本当にどっちが得か判断することが大切なのです。

建て替えかリフォームかは、築年数だけで決まるものではないのです。今住んでいる家の状態、間取りプラン、敷地の状況、住んでいる人のこれからの生活設計によって、どちらが得か変わるからなのです。

状況次第では、リフォームだと建て替え以上の費用が掛かってしまう場合や、逆に安いリフォームで建て替え以上の家にできることもあるのです。一般的に木造住宅は50年以上持つと言われていますが、定期的なメンテナンスリフォームを行い良好な状態を保った場合の話なのです。

建て替えは、まだ使える部位も全て解体しますので、リフォームと比べて廃棄物が多く、処分費用も多く掛かります。仮住まいの準備や家賃、引っ越し、登記の費用など付帯する金額も加算されるのです。

リフォームは、使える部位はできるだけ利用しますので、廃棄物が少なく、住みながらの工事なら転居費用も節約することができますので、リフォームのメリットは建て替えより総費用が少ないところにあります。

ただしリフォーム工事は少しずつ壊して作るという作業の繰り返しのため、工事単価で比較すると、建て替えよりも割高になります。

費用面での比較をする場合には、このように工事費だけでなく、付属として必要な費用も加え、総額がいくらになるのかを比べていき、そして建て替えに必要な費用の7割以上掛かるリフォームになってしまうのであれば、建て替えをお勧めします。

また、家は出来上がったら終わりではなく、その後10年程度ごとにメンテナンスが必要になりますので、リフォームで安くできても、10年後に何百万も掛かる工事が発生したのでは得をしたと言えませんので、最低でも向こう20年のトータル費用で比較検討することが望ましいのです。