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骨組みまで分かるので安心

建物の耐震性や耐久性は、基本構造がどのようになっているかできまるのです。一戸建ての場合、プロでない一般の購入者が、基本構造の状態を知るのは難しいものです。そしてそれが、中古一戸建てを購入する際の不安材料にもなるのです。

リノベーション物件の場合、スケルトンの状態に戻して、耐震性や耐久性などを調べたうえで、補強をするなどの対策を施して改修していきます。そのため、構造上の安全性について安心できるというのが、大きな魅力なのです。

実際にリノベーションを終えた物件を見てみると、柱や梁を追加し、窓はすべて省エネ性の高いサッシに交換しており、構造安全性に加えて居住環境の性能も上げています。さらには、2階には今までにはなかったベランダが新たに設置されています。

木造軸組工法の木造住宅の場合だと、設計の自由度が高いことが挙げられます。スケルトンの状態から間取りや内装をデザインしていくので、ベランダを追加したり、窓の大きさを変えたりといった間取りの変更もしやすのです。また、柱や梁となる木材本来の美しさも魅力となりますので、懐かしさと暮らしやすさを共存させることもできるのです。

一戸建てのリノベーションでは、さらに木造のよさを生かして、入居者に手を入れる余地を残して提供している物件もあるのです。また、木造住宅の場合、鉄筋コンクリート造と違って、入居者が壁に釘を打つなどの加工がしやすいので、自分で好きな場所に棚を作ったり、カーテンを仕切ったりといった作り込みもできるのです。

築年の古い中古一戸建てを事業者が買い取った場合、一定の広さがあれば建物を取り壊して、半分に分けて小さな2軒新築の一戸建てとして販売する可能性もあります。

リノベーション物件なら、一戸建てらしい土地や建物のゆとりを、手にいれやすい価格で、安心して買えるという点で、魅力的な選択肢になると思います。

戸建てのリノベーション物件

リノベーション物件といえば、マンションが主流でしたが、最近では一戸建てのリノベーション物件も増えつつあるのです。中古住宅を購入するうえで、新しい選択肢となるのです。

リノベーション物件と呼ばれる中古住宅があるのですが、築年の古い住宅を買い取って、プロの事業者が新築並みの住宅にリフォームしてから、販売する住宅のことなのです。

ここで疑問に思うのが、リフォーム(改修)済み物件ではなく、リノベーション(再生)物件とよぶのでしょうか?

築年が古くて機能が落ちる住宅を、今の水準に応じた住宅に引き上げる改修を行いながら、暮らしやすい室内空間を作り上げることで、新しい住まいの価値を提供するからです。また、骨組みの状態にまで解体してから、改修を行うこともあるのです。

リノベーション物件を購入する人にとっては、新築と変わらない水準の住まいを安く手に入れることができ、どういった改修を行ったなど住まいの詳しい情報を提供してもらうこともできるのです。また、改修に伴う一定の保証も受けることができるというメリットがあるのです。

これまではリノベーション物件といえば、そのほとんどがマンションでした。一戸建てのリノベーション物件もありましたが、東急電鉄が自社の沿線周辺のみで取り扱っていたり、ハウスメーカーが自社の住宅に限って取り扱っていたりと、限定した範囲内で行われることが多いという状況だったのです。

理由として、中古一戸建ての場合、住宅個々の状況に大きな開きがあるからだと推測することができるのです。建築時に的確な設計や施工が行われたか、入居者が適切にメンテナンスを行っていたかなどによって、住宅の状況に相当な開きが生じ、改修工事の費用が想定したものと違ってくるリスクが、マンションに比べ大きくなるからなのです。

リノベーション物件の探し方

リノベーションを前提とした物件探しですが、家づくりと言えば、内装のデザインや設備をどうするかということに目がいってしまいます。もちろんこれらのこともリノベーションを行うに当たって大きな要素なのですが、その前に家の外、つまり周辺の環境や街との関係に目を向けてみることもとても大切なのです。

不動産は文字通り動きませんので、リノベーションで一新出来る部屋の中よりも、実は外に着目することが重要となります。

新築住宅を購入するなら決して手の届かなかった都心の人気エリアでも、供給量の多い中古住宅なら広さや築年数にこだわらないことで手が届くようになるのです。たとえば、駅から徒歩5分圏内など好立地物件も同様のことなのです。つまりリノベーションでは、多くの選択肢からどこに住むかという問いに対する答えを選べるのです。このことにより、諦めていた憧れの街に住むことも夢ではないのです。

気に入った物件が見つかったならば、不動産業者に物件の内見をお願いします。そのとき、最寄駅から物件の所在地まで実際に歩いてみるということが大切なのです。タクシーや自社の車で迎えに来てくれる業者もありますが、自分の足で歩いてみることをおすすめします。不動産のチラシやネットの情報サイトには、80mを徒歩1分として、駅から徒歩何分と表示されているのです。しかしそれは、なんの障害もなく歩いた場合の時間ですので、実際は信号や道の込み具合などに左右されるのです。また、歩きにくい道があるかもしれませんし、緑が多くて気持ちの良い通りがあるかもしれないのです。

駅から物件までの道だけでなく、周辺の環境や、近くにどのような施設があるかも確認しておくことが大切です。ようは、街全体を自分の庭だと思って見ることなのです。新しい暮らしのベースとなるのは、物件とその周辺環境なのです。自分の気に入った街に暮らすことは、毎日の生活を豊かに感じさせてくれるのです。

リノベーションで中古住宅を活用

中古住宅の購入を思いついた理由として、“新築に比べ価格が安いから”という意見が圧倒的に多いのです。つまり、多くの人にとって、中古住宅を購入するということは、新築に手が届かない人の代替手段として認識されているのが現状なのです。

しかし、中古住宅を価格の安さだけに注目し、逃げの姿勢で選ぶのはあまりにももったいない行為なのです。そこで、もっと楽しく中古住宅に暮らす方法があるのです。その一つの方法として、自分のライフスタイルや価値観に合わせて中古住宅を大改修するリノベーションという方法なのです。

しかし、中古住宅を購入して、全面的に改修をするのならば、新築を買う方が結局は安上がりではないのかという疑問点があると思います。実際に、リノベーションに掛ける費用は千差万別で、一概にこうだと言うのは難しいのです。そもそも新築か中古住宅をリノベーションをするかという比較を、コスト面で比べること自体が難しいと言えるのです。

もし中古住宅を購入してリノベーションした費用が、新築住宅と同額あるいは新築を上回る金額としたら、どうでしょうか、それでもリノベーションを選ぶという人たちは確実に存在しているのです。

どちらが安く手に入れられるか、ということよりも、どちらが面白そうか、ワクワクできるかということに価値観をもつ人たちが、ポジティブに中古住宅を購入し、自分仕様に改修しているのです。住宅取得後のライフスタイルにおいても、人生の変化に応じて家を作り変えたり、場所を移り住んだり、経年変化を楽しむということもできるのです。

リノベーションは必要なのか

住まいのリノベーションを考えるとき、どのような暮らしを望んでいるのか、またそれに掛かる設計料と工事費はいくらかかるかを把握することが大切なのです。

そもそも、自分にとってリノベーションは必要なのかをよく考えることも重要なのです。リノベーションとは、中古住宅というハコの中で、縦に横に斜めに、空間に自由に線を引っ張って、住む人のやりたい暮らしを描いていくことなのです。つまり、壁紙を張り替えピカピカにしたり、床をフローリングにしたりということがイコール、リノベーションということではないのです。このように、広いワンルームや新しい壁紙や床材を代えさえすれば充分満足できて、楽しく快適に生活できるという人は、リノベーションをやらなくても、予算を安く抑えることができるリフォームで事足りるのです。

自分たちで見つけてきた中古住宅が、実は理想のリノベーションに不向きの物件だったとうこともあり得るのです。(特に中古マンションに多くあるのです。)

そうなれば大変なことになってしまうのです。ボロボロの部屋にそのまま住むか、売却するかなのです。他にも、フローリングが不可の物件やユニットバスしか認められていない物件、電気容量が上げられない物件などもありますし、建物の躯体の耐久性も物件購入前に確認をする必要があるのです。

不動産の仲介担当者と、リノベーションすることを楽しみに良い物件を探す場合、仲介業者と購入者とでは、ひょっとすると大きな視点のずれがあるかもしれないのです。自分自身が大満足のリノベーションを成功させるには、おなじ視点に立って応援してくれるプロと物件探しをすれば、間違った物件を買ってしまう心配もなく安心なのです。

リノベーション行為の最初の行動

理想を胸に中古住宅を購入し、リノベーションして自分仕様の暮らしの住まいと生活を手に入れようと思ったとき最初に起こす行動とは何か、まずはプロに相談するということなのです。

プロに相談をせずにいきなり不動産業者を訪ねて、自分たちで物件を探し、リノベーションをする気満々でプロの元を訪ねてきたとたん、頭を抱えることになるということがあるのです。

たとえば、不動産業者に、500万円もあれば十分リノベーション出来るよと言われて、2,000万円の中古住宅を丸々ローンで購入、自己資金500万円をリノベーション費用にあてる計画をしていたのが、プロに相談すると実際には1,000万円かけなければ、自分たちの理想とするものが作れないという結果になり、お金が足りないという事態になります。そうなれば、借入額を増やすためにローンを組み替えるか、妥協してリノベーションした家に住み続けるかのいずれかになります。

リノベーションして理想の暮らしを手に入れるのに、全部で一体どれくらいかかるのかを、物件探しに出かける前に必ず計算しておかなければなりません。そうしなければ大満足のいくリノベーションができないのです。

それではリノベーションの総費用とは、まず物件価格、それに掛かる諸費用(仲介手数料、登記費用など)さらに不動産を所有した不動産所得税が基本となり、これにリノベーション費用として、設計料・工事費などが加わります。またこの機に家具や電化製品を一新しようと考えているのなら、プラスその費用も含めて計算しておく必要があるのです。

資金計画を考える時に、融資を受けていくら借り入れるかを考えますが、その時、無理なく返済ができるように、金額を設定しなければなりません。調達した額の、どれくらいの割合を、物件価格に当てればいいのか、計算した上で、物件を探しにいくのが賢い物件探しなのです。

しかし、知識やプロの手がなければ、資金計画を立てるのは難しいものなのです。そこでプロに頼んでしまえば、簡単に、早くできるのです。

リノベーションについて

リノベーションという言葉は、雑誌やチラシ、企業のPRなどいろいろなところでよく耳にする言葉です。リノベーションとは改善、修理、修復とう意味なのです。

つまり、楽しく、カッコよく、合理的に自分仕様の住まいをつくるという行為なのです。

家といえば、買うもの、選ぶものという認識が広く浸透しており、新築マンション・建売住宅・ハウスメーカーが提唱する商品から選んで購入するというのが一般的な考えなのです。

建築家やデザイナーにオーダーし、理想の住まいに住んでいる人たちもいますが、お金持ちにしか実現できない世界で、庶民には関係のない話だと思い込んでいる方が多いのではないでしょうか。

ところが、中古マンションを“上空に手頃な土地を買う”という感覚で取得し、好きに改修して住む。つまりリノベーションを施すという人が増えているのです。

リノベーションとは、ただ単に中古住宅を改装する行為ではないのです。これまでに建てられたストックを活かしながら、場所・お金・インテリア等を上手に組み立て、自分だけの理想の住まいをつくり上げる行為なのです。

家をステイタスや人生のゴールと考えるのではなく、心地よい住まいを合理的に求めるという広大な可能性を秘める手法なのです。

こういう風に言うとなんだかリノベーションとは特殊なものに思えてくるのですが、決してそうではないのです。普通に中古住宅を購入し、好きに内装をしつらえ、快適に暮らすという、ただこれだけのことなのです。

しかし、この過程で自分にとってホントの理想についてきちんと見極めることが大切なのです。つまり、住まいの最適化こそがリノベーションの最大のメリットでありホントの意味なのです。

骨格となる住宅は特殊なものでなくてもよいのです。古くて安い物件でも新築間もない物件でもなんでもよいのです。大切なのは、初期コスト・毎月の支払・将来計画等に合わせて物件と内装を組み合わせることが重要なのです。