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マンションリフォーム、ここがポイント(2)

新聞のチラシなどでみる間取り図で読み取れるポイントには色々あるのですが、リフォームを主体とする場合は、構造壁の有無を確認することです。構造壁というのは、鉄筋コンクリートなどで作られた建物を支える重要な壁のことで、取り外したり動かしたりすることができないのです。

また、壁式構造のマンションの場合は、構造壁が室内に配置されているケースがあります。ところで、壁式構造とは、天井・床・壁などの面で支えるのが壁式構造で、柱や梁型がでないため、室内がスッキリとして家具の配置がしやすいといったメリットがあります。しかし、その反面、構造壁が室内側に出るため、リフォームの際に制約になることが多くあるのです。

壁式構造が部屋と部屋の間仕切りになっていると、取り払って部屋を拡大することはできないのです。間取り図上の構造壁は、住戸と住戸の間にある戸境壁と同じ灰色で表現されていることが多いので、見た目で判断することができます。

一方、柱と梁で建物を支えるラーメン構造のマンションは、室内側に構造壁が出ないため、比較的自由な間仕切り変更が可能なのです。ラーメン構造とは、鉄筋コンクリート構造建築骨組みのように、その構成要素の梁と柱が剛接合されていて、各接合部に集まる材端側において材軸線に対する接線のなす角が変形後も変形しないとみなせるような骨組みをラーメンといい、そのような骨組形式を採用した構造物をラーメン構造といいます。このラーメン構造ですが、鋼構造の高層建築の骨組みもまたこの構造なのです。

構造壁でない間仕切り壁は、石膏ボード(プラスターボード)やラワン合板などで作られていますので、取り外すことは難しくないのです。たとえば、2つの部屋が間仕切り壁1枚で隣り合っている間取りの場合、間仕切り壁を取り払って部屋を広げるリフォームが簡単に行うことができるのです。

マンションリフォーム、ここがポイント

中古マンションを購入してリフォームするというニーズが増えているのです。水回り設備を最新のタイプに更新するだけでなく、和室を洋室にしたり、リビングルームを広げたり、自分のライフスタイルに合わせて好みの間取りに変更したりという方も少なくはないのです。なかには内装をすべて取り払いスケルトン状態にして、以前とは全く違うプランにリノベーションしたという方も居ます。

しかし、そんなときの注意したいのが、マンションの構造や設備仕様によっては、思い描いていたプランを実現できないケースがあるのです。よく新聞のチラシや不動産屋さんの店頭に間取り図が描かれています。そこで、間取り図から読み取れるポイントを考えていきます。間取り図といえば、寝室やリビングの広さ、位置関係などに目が向きがちですが、水回りの配置の変更を伴う大掛かりなリフォームを考えている場合には、真っ先に目を向けてほしいのが“PS”なのです。PSとはパイプスペースのことで、上下階の住戸を縦に貫通している“排水縦管”を収めるスペースのことです。

ところで、このPSの位置は動かすことができないのです。そして、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備から出る排水は、床下に這わせた横引き管から排水縦管を通って流れてゆきます。スムーズに排水するために、横引き管を一定の勾配に保つ必要がありますから、縦管のあるPSと水回り設備をあま離すことができないのです。

その結果、どこに水回り設備を配置できるかは、PSとの関係で決まってしまうともいえるのです。たとえば現在、住戸の真ん中にあるキッチンや浴室を、バルコニー側に出して窓を付けたいと思っても、PSの位置によってはできない場合があるのです。

PSをすべての共用廊下やバルコニー側など、専有部分の外側に出した“スケルトン・インフィル”仕様のマンションなら、水回り設備の位置が制約を受けることはないのです。ただ、SI仕様のマンションは比較的新しく数も多くないので、築年の古いマンションで探すのは難しいのです。

リフォームで理想の住まいに

都心で人気があるのが中古マンションを購入してリフォームするケースです。その傾向を後押しするポイントのひとつが“定額リフォーム”なのです。

今までは、どんな工事をするとどのくらい費用がかかるのか、同じ内容なのに、依頼する会社によって金額が大きく違うのはなぜかなど、リフォームにかかる費用がわかりにくい状態だったのです。これに対して、壁紙や床材の張り替え、キッチン・バス・トイレなどの水まわりの設備交換、間取り変更を含めて内装設備を全て入れ替えるフルリフォームなど、ニーズの高い工事をセットして金額を明示したパッケージ商品つまり定額リフォームがここ12年の間で登場してきました。

定額リフォームの登場により、従来より予算が立てやすく、リフォームの内容も把握しやすくなったと言えるのです。従来は、中古マンションを購入してからリフォームをするといったケースで、水まわりの設備を一部交換するとか、壁紙を張り替えるなど比較的簡単なリフォームが多いのですが、しかしそれ以上の大掛かりなリフォームになると、ハードルが高くなり、住宅ローンとは別にリフォームローンを借りたり、多額の自己資金が必要になったりするなど、資金繰りが難しくなるケースが多かったのです。特に、住戸内を柱・梁・床などの構造躯体状態にして、すべての設備や内装を取り替える“フルリフォーム”に関しては困難でした。

これに対して、中古購入+リフォームという考え方は、リフォームを行いやすい環境になり、また金融機関が購入代金にリフォーム代を含めた総額に対して融資する住宅ローンを商品化したことも拍車をかけ、融資額も総額の100%を融資可能とし、住宅ローンと同様の低金利が適用されるようになっているのです。

金融機関によって融資実行のタイミングが異なるので注意が必要となりますが、住宅ローンとリフォームローンが一本化したことによって、以前に比べて資金繰りがスムーズになったといえるのです。

増改築リフォームを失敗しないために(2)

中古住宅を購入して、自分たちの好みに合わせてリフォームして快適な住まいに変身させるという人が増えているのですが、予定通りにリフォームできないなど、失敗する方もいます。

築年数が古い住宅の場合ばかりでなく、築年数が浅い中古住宅で、設備も内装も新しいのに失敗してしまったというケースもあります。

最初はキレイだったのに、だんだんカビの臭いがし始め、よく見ると壁クロスの裏側はカビで真っ黒になっていて、ほどなくして床下もブカブカになってしまったので、結局多額の追加リフォーム費用が必要になってしまったというケースがあるのです。

このケースの場合、無人の期間が長く、その間全く風通しをしてなかった家で見受けられる現象なのです。これは中古住宅に限ったことではなく、新築の分譲住宅やマンションでもあることなのです。なかなか売れずに残っている物件でも見られることがあります。

よく、人が住まないと家はすぐに傷んでしまうと言われますが、ほんとうにその通りで、住んでいる家だと人の出入りがありその度に換気が行われますが、空き家の場合そういったことがありませんので、こういった現象がおこるのです。言い換えれば、風通しなど日々のメンテナンスが行われていないと言えるので、結果的には、結露やカビが発生しやすく傷みが早いということなのです。

カビだけではなく腐食も進みやすくなっていますので、築浅の家でも壁や床の下地のリフォームが必要なケースもあります。

しかし、無人でも24時間換気システムの付いた家や、こまめに風通しやメンテナンスの行われていて、管理がしっかりした家の場合でしたら安心です。

中古住宅の購入前には、後から追加費用が出ないように、それまでどんな住まわれ方をしていたかも確認することが大切です。

増改築リフォームを失敗しないために

最近の傾向としては、中古住宅を購入してリフォームし理想の我が家作りをする人が増えてきています。

確かに中古住宅は立地条件や広さの割に値段が手頃ですので、自分好みにリフォームすれば、ハード面でもソフト面でも満足度の高い家づくりができるのです。

しかし、中古住宅リフォームには意外な落とし穴も沢山あり、新築のほうがよかったとか、予定のリフォームができなかった、あるいは10年後に大変な目にあったというケースも少なからずあるのです。

築年数が古くても、内装や設備機器が新しくオシャレに変わっていれば、一見は快適な住まいに見えます。

しかし、実際に住んでみたら、夏は暑くてじめじめしており、冬になれば暖房してもどこからともなくスキマ風が吹いてきてとにかく寒い。見れば窓は結露でびっしょり濡れており、いつの間にか壁紙にカビが生えている、と言うようなことが起きる可能性があるのです。

これらは、住まいの基本性能が低いと起きやすい事象です。快適に暮らすためには、断熱性能や耐震性能などを高めることが必要ですが、築年数が古い家では、これらの性能が低いことが多くあり、そのままでは快適に暮らすことは望めないのです。そしてこれらの性能アップのリフォームには多額のリフォーム費用が掛かることが多いのです。

中古住宅を購入してリフォームする時は、断熱や耐震、換気システムなど、家の基本性能をよく確認し、それらを改善するリフォーム費用を忘れずに予算どりしておくことが重要です。

中古住宅を購入する際に建てられた年がポイントなります。確認のポイントは1981年・1998年・2003年なのです。これらはいずれも耐震、省エネ、換気に関する法令が施工された年ですので、忘れずに確認を行って下さい。

中古住宅を見分ける方法(4)

中古住宅を選ぶにおいて1981年という年が重要になってくるのです。古い住宅は断熱性能だけでなく、耐震性能も低い場合があるのです。住宅の耐震性能は建築基準法によって定められているのですが、1981年に改正があり、新しい耐震性能の基準が定められた年なのです。

つまり1981年より前に建てられた住宅は、現在求められている耐震性能よりも低い基準で設計されていますので、耐震リフォームが必要ということになります。

これをふまえて、リフォーム費用を少しでも節約するのでしたら、1981年以降に設計された住宅を購入することですが、1981年以前に設計された住宅は耐震リフォームの実績を確認し、されていない場合にはその分の費用を予算に組み入れる必要があるのです。

中古住宅を購入する時、耐震もそうですが、書類に関することも大切なのです。住宅に関する書類にも色々ありますが、ポイントとなるのが建築確認申請書と完了検査済証なのです。まずこの2つが揃っているかを確認することが重要です。

建築確認申請書は新築時に作成する書類で、間取りや面積などのデータが記載されているのです。また完了検査証はその申請に沿って建てられたことを証明する書類なのです。ところがこの完了検査証が無いことも多くあるのです。その理由として、古い住宅では単純に取らなかったというケースも少なくないのですが、中には違反建築を行ったために完了検査証が取れなかったというがあるのです。

よく見かけるのは、建ぺい率や容積率の違反ですが、違反建築のリフォーム申請は通りませんし、銀行融資も受けられませんので、リフォーム向き中古物件とは言えないのです。

また途中で法令が変わって法令違反になってしまっているケースは既存不適格と呼び、違反建築ではないのですが、申請が必要な増築・大規模リフォームを行う場合は、法令に適合させる必要がありますので注意が必要なのですが、一部緩和規定もありますので、書類と現況があっているかを確認し、違う場合や書類が無い場合は建築士に見てもらうようにして下さい。

中古住宅を見分ける方法(3)

築年数の浅い住宅の場合はそうでもないのですが、築年数が古い住宅の場合、家の中に段差があるなどバリアフリーになっていないことも多く、リフォームが必要な場合が多くあります。

バリアフリーリフォームは、簡単にできるものと、そうでないものがあり、たとえば、床の段差解消、ドアの開閉を引き戸にする、手すりを取り付けるなどは比較的簡単に行うことができますが、廊下の幅を広げたり、階段の移動や勾配を変えるような構造が絡むリフォームは大掛かりになりがちで、費用もかさみます。

また、水まわりの移動も費用がかさみますので、寝室の側にトイレが欲しいなどの希望がある場合は、そのまま間取りが生かせるような物件を選ぶのが得策なのです。

ところで、中古住宅を購入する上で大切なことは、リフォーム履歴や住宅検査で、将来の出費を見据えるということなのです。

家は適当な時期にメンテナンスを行っていないと寿命が短くなったり、後で何度もリフォームが必要になってきます。

特に屋根・外壁・床下は費用がかさみますので、今までのリフォーム履歴を確認し、適切にメンテナンスがされているのかを確認する必要があります。

この場合、不動産屋さんに許可を得て、リフォーム業者に同行してもらい、検査・確認してもらうことができます。

有料の住宅検査は、簡易な検査でしたら5万円程度からあります。ただ内容は業者によって違いますので、事前に確認して下さい。

現在の傷み具合だけでなく、10年後にいくら必要かを知って選べば、先々の出費に大きな差が付きます。その出費を考えれば、検査費用は決して高くはありません。将来の出費を節約できる物件が、リフォーム向きの中古住宅と言えるのです。

中古住宅を見分ける方法(2)

中古物件を見分けることはなかなか難しいものがありますが、まずは自分で確認をして確かめることが大切なのです。

中古物件を紹介してもらい、家の中に入ったら最初に窓サッシの開閉と、枠とガラスの様子をよく見ておくことが大切なのです。

窓の開閉で滑りの悪さは、戸車の劣化やサッシの歪みによることが多くありますので、戸車の交換やサッシの調整などの簡単なリフォームで解消することができます。

しかし、枠とサッシが斜めに傾いてスキマができていたり、極端にたてつけが悪い場合は、構造上に問題があるケースが多くありますので、専門家に確認してもらうのが一番です。

また、サッシの断熱性が快適な家のつくりが基本ですので、サッシの性能が低いことが多い古い住宅では、断熱サッシへの交換が快適度を上げるポイントにもなります。サッシ交換リフォームは数が多く費用がかさみますので、もともと断熱性の高いサッシが取り付けられている中古住宅なら大幅にリフォーム費用を抑えることができるのです。

ところで、住まいの健康を損なう大敵は湿気ですので、内装のシミやカビのチェックも必ず行うようにして下さい。

天井にシミがあれば要注意なのです。雨漏りの跡であることが多く、今は止まっていても、きちんと対策していないと再び雨漏りする可能性があるのです。

雨漏りは、屋根だけでなく外壁が原因であることもあり、原因の特定と修繕が難しいリフォームでもあるのです。つまり、かなり大掛かりなリフォームが必要になることもありますので注意が必要です。

また、北側のサッシ周りや壁面、収納内部に結露の跡やカビがないか、床下がカビ臭くないか確認しておくことも大切です。万一、カビが顕著に現れている場合は、湿気対策リフォームが必要ですので、その分の費用をみておくことをお勧めします。

中古住宅を見分ける方法

土地価格が下がってきたというものの、新築物件は高いものです。また、画一化された新築物件では好みの間取りがなかなかないものです。そこで中古住宅を購入し、自分たちの暮らし方や好みに合わせてリフォームし、理想の住まいを作るという手法に人気があります。

しかしここで大事なポイントとなるのが、果たしてその物件がリフォーム向きかということなのです。

中古住宅の中には、希望のリフォームができない物件や新築を超えるほどの費用が掛かる物件、何度もリフォームが必要な物件もあるのです。そのため購入前に見極めておく必要があるのです。

まずは自分でできるチェックポイントとして、外壁や基礎をじっくり見て回るということです。

中古住宅によくある細く小さなヒビは、表面だけの劣化であることが多く、それ程心配することではなく、外壁塗装リフォームでキレイに直すことができるのです。

問題は、太く大きなヒビがあった場合です。これには家の歪みが原因になっていることが多く、地盤や基礎の沈下、構造の腐食さらにはもともと欠陥住宅であったなどが考えられるのです。

また、耐震上問題があることも多くありますので、この先長く住むのであれば大掛かりな修繕リフォームが必要となってくる場合もあり、多額の費用が掛かるため、リフォーム向き中古住宅とは言えないのです。

つまり、物件の選び方によっては、希望通りのリフォームができないことや、外壁や基礎の大きなヒビは、構造上の問題で起きることが多く、直すには多額の費用が掛かる物件などがありますので、慎重に物件を選ぶ必要があるのです。

骨組みまで分かるので安心

建物の耐震性や耐久性は、基本構造がどのようになっているかできまるのです。一戸建ての場合、プロでない一般の購入者が、基本構造の状態を知るのは難しいものです。そしてそれが、中古一戸建てを購入する際の不安材料にもなるのです。

リノベーション物件の場合、スケルトンの状態に戻して、耐震性や耐久性などを調べたうえで、補強をするなどの対策を施して改修していきます。そのため、構造上の安全性について安心できるというのが、大きな魅力なのです。

実際にリノベーションを終えた物件を見てみると、柱や梁を追加し、窓はすべて省エネ性の高いサッシに交換しており、構造安全性に加えて居住環境の性能も上げています。さらには、2階には今までにはなかったベランダが新たに設置されています。

木造軸組工法の木造住宅の場合だと、設計の自由度が高いことが挙げられます。スケルトンの状態から間取りや内装をデザインしていくので、ベランダを追加したり、窓の大きさを変えたりといった間取りの変更もしやすのです。また、柱や梁となる木材本来の美しさも魅力となりますので、懐かしさと暮らしやすさを共存させることもできるのです。

一戸建てのリノベーションでは、さらに木造のよさを生かして、入居者に手を入れる余地を残して提供している物件もあるのです。また、木造住宅の場合、鉄筋コンクリート造と違って、入居者が壁に釘を打つなどの加工がしやすいので、自分で好きな場所に棚を作ったり、カーテンを仕切ったりといった作り込みもできるのです。

築年の古い中古一戸建てを事業者が買い取った場合、一定の広さがあれば建物を取り壊して、半分に分けて小さな2軒新築の一戸建てとして販売する可能性もあります。

リノベーション物件なら、一戸建てらしい土地や建物のゆとりを、手にいれやすい価格で、安心して買えるという点で、魅力的な選択肢になると思います。